[더퍼블릭=김미희 기자]정부의 초강력 10·15대책으로 인해 규제지역으로 새로 지정된 재건축 추진 단지들을 중심으로 혼란이 커질 것으로 보인다.
당장, 투기과열지구 내에서 재건축 조합설립 인가 이후 소유권이전 등기 이전 단계에 있는 단지의 조합원은 조합원 지위를 양도받을 수 없다.
부동산R14에 따르면 서울에서 재건축을 추진 중인 단지는 249곳, 18만2202가구로, 이 가운데 조합설립인가 이후 절차가 진행되는 단지는 141개 단지, 7만1789가구로 추정됐다.
또 아직 조합설립인가 전이지만 안전진단 이후 정비사업 구역지정 단계에 있는 곳은 108개 단지, 11만413가구로 추산됐다.
이들 단지는 이번 투기과열지구 지정으로 16일부터 조합원 지위 양도가 금지됐거나 조합인가나 신탁사 사업지정시행자 지정 이후 지위 양도에 제약이 생긴다.
단 10년 거주, 5년 보유 요건을 채운 1주택자이거나 지방 및 해외 이전으로 세대원 전원이 이주하는 경우에만 예외적으로 양도가 허용된다.
재건축 단지의 다물건자들도 발등에 불이 떨어졌다. 투기과열지구에서 조합원당 주택 공급 수가 1가구로 제한되면서 동일 단지내 2주택 이상 보유자들은 1가구를 제외한 나머지가 현금청산 대상이 되기 때문이다.
다른 정비사업 단지를 보유한 경우에도 5년 재당첨 제한에 걸려 각 사업지의 관리처분 시기가 5년 내로 겹치면 1가구를 제외한 나머지는 현금청산 대상이 된다.
서울의 한 재건축 조합원은 “정비사업 단지들이 조합인가 이후에는 팔지도 못하고 1가구 외엔 다 물딱지가 되니 날벼락을 맞은 셈”이라며 “이 때문에 재건축 추진을 반대하는 사람들도 많을 것”이라고 우려했다.
이처럼 혼란이 이어지는 가운데, 조합원 지위를 확인하는 문제를 두고도 난항을 겪을 것으로 보인다. 24일 아시아경제 보도에 따르면 투기과열지구 내 재건축 아파트 1채를 지분 50%씩 2명이 보유한 매물을 매수할 때, 2명 모두에게 조합원 지위를 넘겨받아야 한다.
NH농협은행이 서울 서초구 드림플러스 강남에서 개최한 ‘부동산·법률 콘서트’에서는 조합원 지위 등을 두고 질의가 이어졌다.
김정우 법무법인 센트로 대표변호사는 “공유자 중 1명만 1가구 1주택 10년 보유, 5년 거주 요건을 충족한 경우 경매로 해당 매물을 양수했더라도 양도인별로 개별 판단해야 한다는 것이 고등법원 판결”이라며 “대법원도 지난 8월 고등법원 판결이 정당하다고 판결해, 이 경우는 현금 청산 대상이 된다”고 설명했다.
이 매체 보도에 따르면 재건축 아파트를 보유하고 있다가 조합설립 후 자녀 2명에게 지분을 절반씩 증여한 경우에도 조합원 지위 승계는 불가능하다. 법원은 조합설립 인가 후 건축물이나 토지를 양수한 경우 조합원이 될 수 없다고 봤다.
이런 혼선을 막기 위해서는 투기과열지구 내 정비사업 투자 매매계약서를 쓸 때 ‘단독 조합원 지위’와 관련한 특약을 추가해야 한다. 김 변호사는 “매매계약서에 ‘단독 조합원’ 입주권을 취득하는 것이 매매의 목적이며, 단독 조합원 입주권이 인정되지 않을 경우 매매계약을 해제할 수 있고 매매대금 외에 손해배상금, 위약벌로 얼마를 지급한다는 것을 명시해야 한다”고 설명했다.
이 밖에도 조합설립이 된 정비사업지 건축물이나 토지의 경우, 국가지방자치단체·금융기관 채무를 이행하지 못해 경매나 공매로 넘어간 경우에만 조합원 지위를 받을 수 있다.
더퍼블릭 / 김미희 기자 thepublic3151@thepublic.kr