[더퍼블릭=홍찬영 기자]정부의 10·15 부동산 대책으로 수도권 재건축·재개발 시장이 급속히 냉각되고 있다. 서울 전역과 경기 주요 지역이 일제히 규제지역으로 묶이면서 정비사업 추진 동력이 약화되고, 강화된 대출 규제로 조합과 실수요자 모두 자금 압박에 직면했다는 평가다.
22일 부동산 업계 및 정치권 등에 따르면, 최근 서울 전역과 경기 12곳이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되면서 정비사업 조합원 지위 양도가 제한됐다. 재건축의 경우 조합 설립 이후, 재개발은 관리처분계획 인가 이후부터 매매가 불가능해졌다.
여기에 담보인정비율(LTV)은 70%에서 40%로 낮아지고, 이주비 대출 한도도 6억원으로 제한되면서 조합원들의 유동성 부담이 가중되고 있다. 조합원 개인이 자금난에 처해도 주택을 팔 수 없고, 조합 또한 사업비를 조달하기 어려워 사업 전체가 자금 경색에 빠질 가능성이 커졌다.
이 같은 흐름은 정비사업 수주를 핵심 성장축으로 삼아온 건설사들의 전략 변화로 이어지고 있다는 업계의 분석이다.
그동안 서울 강남권과 수도권 중심부의 재건축·재개발 사업에 주력해왔던 대형 건설사들도 ‘사업성 악화’를 이유로 보수적인 수주 기조로 선회하고 있다.
대출 규제는 청약시장에도 직격탄이 되고 있다. 주택가격 구간별 대출 한도가 차등 적용되면서, 15억원 이하 주택은 6억 원, 15억~25억 원 사이는 4억 원, 25억 원 초과는 2억 원으로 대출이 제한됐다.
이에 따라 현금 동원력이 충분한 수요자 중심으로 청약 시장이 재편되고, 자금 여력이 부족한 실수요자들은 시장 진입이 더 어려워진 상황이다.
정비사업의 사업성 악화를 우려하는 목소리는 지자체에서도 나온다. 오세훈 서울시장은 지난 20일 국회 국토교통위원회 국정감사에서 “10·15 대책은 과도한 규제”라며 “부동산 시장 안정 취지에는 공감하지만, 정비사업 위축에 따른 공급 차질이 불가피할 수 있다”고 말했다.
특히 업계에서는 현재 강남3구(강남·서초·송파)와 용산구에만 적용 중인 분양가상한제(분상제) 가 투기과열지구로 확대될 경우, 정비사업의 수익성은 더욱 낮아질 것으로 보고 있다.
공사비와 금융비용이 늘어난 상황에서 분상제까지 적용되면, 강남·여의도 등 일부 핵심지를 제외하고는 재개발·재건축 추진이 사실상 멈출 것이라는 시각이다.
건설업계 관계자는 “서울 외곽이나 수도권 일부 지역은 이미 조합이 이주비 조달에 어려움을 겪고 있다”며 “분양성과 수익성 모두 불확실성이 커진 상황에서, 건설사들이 무리하게 사업을 이어가기 어려울 것”이라고 했다.
결국 정부의 규제 강화가 정비사업 속도 저하로 이어지며, 공급 위축→분양시장 침체→건설업계 재편으로 연결되는 악순환이 우려된다는 지적이다.
시장에서는 “이번 대책의 역풍으로 수도권 정비사업 시장이 한동안 얼어붙을 가능성이 크다”는 전망이 우세하다.
더퍼블릭 / 홍찬영 기자 chanyeong8411@thepublic.kr