[더퍼블릭=김미희 기자]이재명 정부가 6·27 대출 규제과 9·7공급대책에 이어 출범 4개월 만에 세 번째 부동산 대책을 내놨다.
기존 규제지역인 강남3구·용산구를 포함한 서울 25개 구 전역과 한강 이남의 경기도 12곳 등 총 37곳을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 묶고 금융규제까지 강화하는 초강력 대책이다.
그간 서울과 수도권 및 지방 광역시 일부가 조정대상지역·투기과열지구으로 동시에 지정된 적은 있어도, 강남3구와 용산구 등 구 단위가 아닌 시 전체가 토지거래허가구역까지 광범위하게 묶인 것은 이번이 처음이다.
이에 이번 조처로 서울을 비롯한 수도권 37곳은 대출·청약·세제 등이 종전보다 강화되는 것은 물론, 전세를 낀 갭투자까지 전면 차단되면서 주택 거래가 급격하게 위축될 것으로 예상된다.
일단 조정대상지역과 투기과열지구에선 대출이 종전 6·27대책 때보다 대폭 강화된다. 아울러 규제지역 지정으로 정비사업도 타격을 받는다.
재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 관리처분인가 이후 조합원 지위양도가 금지되며 재건축 조합원당 주택공급수가 1주택으로 제한된다.
토지거래허가구역에선 주택 매수를 위해선 관청에 허가를 받아야 하며 2년간 실거주 의무가 부과됨에 따라 전세를 낀 매수가 불가능해진다.
정부는 이번 대책에서 토지거래허가구역내 상가나 오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 종전 70%에서 40%로 강화함에 따라 비주택 시장도 타격이 불가피해졌다.
전문가들은 이번 조치로 서울과 수도권의 주택시장이 크게 위축될 것으로 예상했다. 이번 규제 직전 거래된 것들은 계약을 서두르거나, 일부는 해제를 요구하는 등 혼란이 불가피할 전망이다.
23일 비즈와치 보도에 따르면 규제지역 지정은 수분양자의 자금 조달 부담도 키울 것으로 분석했다. 규제지역에서는 무주택자 기준 주택대출금액 대비 주택대출금액의 한도 비율을 뜻하는 주택담보인정비율(LTV)이 40%로 제한되기 때문이다.
또한 가격별로 주담대 최대 한도가 차등 적용돼 분양가 15억원 이하의 주택은 6억원, 15억원 초과 25억원 이하는 4억원이 주담대 최대 한도다. 분양가가 25억원 초과 단지의 대출 한도는 2억원에 그친다.
가령, 연내 서초구에 분양을 예고한 ‘래미안 트리니원’은 일반분양 평당 분양가가 8484만원으로 결정됐다. 전용면적 59㎡의 경우 약 21억원, 84㎡는 28억원의 분양가가 예상된다. 각각의 주택담보대출 한도액인 4억원과 2억원을 제외하면 17억원, 26억원가량의 현금이 필요하다.
중도금대출 보증발급 요건도 강화됐다. 규제지역은 분양가격의 10%를 계약금으로 내야 하며 세대당 보증건수도 1건으로 제한된다. 비규제지역은 분양가격의 5%만 계약금으로 납부하면 중도금 대출이 가능하고 보증건수도 2건이다.
이에 건설업계에서는 분양 일정을 다시 살피는 분위기로 알려졌다. 연말까지 계획한 분양 일정의 변경도 검토하고 있는 것으로도 보인다.
또 한편으로는 비규제지역으로 수요가 분산할 것이라는 기대도 있어 관련 지역에서는 공급 속도를 올릴 것이라는 관측도 나온다.
더퍼블릭 / 김미희 기자 thepublic3151@thepublic.kr