[더퍼블릭=홍찬영 기자] 정부의 10·15 부동산 대책이 시행되면서 서울과 수도권 정비사업 전반이 급속히 위축되고 있다.
서울 전역과 경기 주요 지역이 규제지역으로 묶이면서 조합원 지위양도 제한, 자금조달 규제, 분양가상한제(분상제) 확대 우려 등이 겹쳐 정비사업 추진 동력이 크게 약화된 모습이다.
이에 건설업계에서는 "착공 지연과 매출 감소가 불가피하다"며 주택사업 수익성 악화를 우려하는 목소리가 커지는 중이다.
20일 서울시와 업계에 따르면, 이번 대책으로 조합원 지위양도 제한이 적용되는 정비사업 구역은 서울 내 200여 곳에 달한다.
조합설립인가를 받은 재건축 단지와 관리처분인가 이후 단계의 재개발 사업장이 모두 대상이다. 이들 구역의 조합원은 입주권을 제3자에게 팔 수 없으며, 2주택 이상 보유자는 1가구만 입주권을 받고 나머지는 현금 청산을 받아야 한다.
조합원들의 재산권 행사가 제한되면서 사업 지연이 불가피하다는 전망이 우세하다. 내부 갈등이 커지면 사업이 표류할 가능성도 배제할 수 없다.
한 대형 건설사 관계자는 “조합원 간 분담금 부담이 늘면 비상대책위원회 출범 등으로 사업이 장기화될 수 있다”며 “공사 지연이 길어질수록 인건비와 자재비가 누적돼 수익성이 급격히 악화된다”고 말했다.
서울시가 추진 중인 ‘신속통합기획 시즌2’ 역시 제동이 걸릴 전망이다. 오세훈 서울시장은 2031년까지 31만 가구 공급을 목표로 대형 단지를 직접 점검하며 속도전을 강조했지만, 이번 대책으로 신규 진입 자체가 어려운 구조가 됐다는 지적이 나온다.
자금조달 규제도 현장을 압박하고 있다. 서울 정비사업장은 담보인정비율(LTV) 40%가 일괄 적용돼 조합의 자금 조달이 까다로워졌고, 이주비 대출 한도는 6억 원으로 묶여 있다. 정부는 한도를 유지했다고 설명했지만, 업계에서는 “이미 숨 막히는 수준의 규제 피로감”이라는 반응이 나온다.
여기에 투기과열지구 지정으로 민간택지에도 분양가상한제가 확대될 가능성이 제기되면서 불안감이 커지고 있다. 분상제는 청약자에게는 유리하지만, 조합과 건설사 입장에서는 일반분양 수익이 줄어드는 만큼 사업성 악화로 직결되기 떄문이다.
결국 이처럼 사업 지연에 공사비 상승까지 겹치면서 건설사 수익성은 빠르게 악화될 것이란 우려가 커지고 있다.
건설업계는 이번 사안을 9·7 공급대책(LH 직접시행)에 이어 또 한 번의 직격탄으로 보고 있다.
앞서 정부는 9·7 대책을 통해 한국토지주택공사(LH)가 민간에 택지를 분양하지 않고 직접 시행자로 나서는 ‘직접시행 방식’을 도입했다.
이에 따라 건설사들이 토지를 매입해 단독으로 분양사업을 추진하기가 어려워지면서, 민간 주택사업 기회가 대폭 축소됐다.
정부의 연이은 규제 강화로 사업 기회가 줄어들면서, 대형사 뿐 아니라 중견 건설사들까지 타격을 피하기 어려운 상황이다.
한 중견 건설사 관계자는 “대기업은 버틸 체력이 있지만, 우리 같은 중견사는 한두 건만 어그러져도 치명적”이라며 “이런 상황이 길어지면 사업 축소나 구조조정은 불가피하다”고 말했다.
더퍼블릭 / 홍찬영 기자 chanyeong8411@thepublic.kr