[더퍼블릭=김미희 기자]정부가 한국토지주택공사(LH)의 직접 시행 등 공공주택 확대를 골자로 한 9·7 주택공급대책을 발표하면서 건설사들의 고심이 시작됐다.
국토부는 9·7대책에서 공동주택용지 미매각 토지와 용적률 상향 등 토지 효율화 등을 통해 2030년까지 수도권에서 6만호를 공공주택으로 전환하고, 공공주택 유형인 ‘민간참여 공공주택’ 형태로 공급하기로 했다.
이재명 대통령은 LH가 공공택지를 조성한 뒤 이를 민간에 매각하는 사업 구조상 택지 개발이익이 건설사와 수분양자들에게만 돌아간다며 이를 개선할 방안 마련을 주문했다. 이에 이번 공급대책에는 LH가 주택용지를 민간에 매각하지 않고 민간에 설계와 시공 등 도급을 주는 사업 시행자를 맡도록 해 공급 속도를 높이고 물량을 늘리는 것이 주요 내용의 하나로 포함됐다.
이전까지는 공공이 토지 수용 등을 통해 공공택지를 조성한 뒤 상당 부분을 민간에 매각했고, 민간은 분양받은 택지를 개발해 주택을 직접 공급했다.
이는 부동산 호황기에는 택지를 분양받은 민간이 시세차익만큼의 개발이익을 누리고, 반대로 불황기에는 미분양에 따른 수익 감소 우려 등으로 건설사가 공급을 지연하거나 중단하는 일이 잦아 주택 공급 변동성이 커지는 문제가 있다는 게 정부 인식이다.
LH는 민간 건설사와 비교하면 자금 조달 능력이 양호해 부동산 경기 침체 등 시장 상황의 영향을 상대적으로 덜 받으므로 직접 시행을 통해 안정적 공급이 가능하다는 게 정부 판단이다.
민간 건설사가 도급으로 참여하고 해당 브랜드를 적용하면 분양가가 오를 가능성도 제기되지만, 정부는 분양가 상한제가 적용되므로 관련 기준에 따라 적정 수준의 가격을 매길 것이라고 설명했다.
그동안 공공주택이나 공공택지내 민영주택 모두 기본형 건축비가 정해진 분양가 상한제가 적용됐지만 민간은 택지비가 감정가로 공급돼 LH 공공주택(조성원가)보다 높고, 건설사들의 택지비 기간 이자나 연체료 등의 가산비도 분양가에 추가됐다.
건설사 입장에서도 직접 분양했을 때보다 시행 이익은 줄지만 토지대금을 납부하기 위한 높은 프로젝트파이낸싱(PF) 이자 부담이나 미분양 리스크가 없어 나쁠 게 없는 사업이다.
하지만, 앞으로 분양가를 종전 민참사업보다 낮추거나, 민간 이익을 줄이고 LH 이익을 높이는 쪽으로 사업구조를 전환하면 건설사의 참여율이 떨어질 수 있다는 우려도 나온다.
이에 건설사들의 셈법이 분주할 것으로 보인다. 19일 데일리안 보도에 따르면 건설경기 침체와 대형건설사 대비 브랜드 파워가 상대적으로 약해 수도권에서 수주 먹거리를 챙기기 어려웠던 중견건설사는 어느 정도 수혜가 예상된다. 민간참여 공공주택 사업은 중견건설사가 그동안 적극적으로 참여해 온 사업인 만큼 경쟁력도 있다는 진단이다.
또, 건설사 입장에서는 택지 매입 기회가 줄어드는 만큼 수익성이 그만큼 악화될 수 있다는 지적도 나온다.
더퍼블릭 / 김미희 기자 thepublic3151@thepublic.kr