[더퍼블릭=김미희 기자]정부가 수도권 공공택지를 한국토지주택공사(LH) 직접 시행으로 주택공급을 확대하겠다는 방침을 세웠지만, LH가 미분양도 책임져야 한다는 점에서 부실 우려가 제기됐다.
정부는 당장 분양가 인하 효과를 기대하는 반면 건설사 입장에서는 ‘수지타산’에 나설 것으로 보인다.
앞서 정부는 9·7 공급대책에서 즉각 한국토지주택공사(LH)의 공공택지 민간 매각을 중단하고 직접 시행으로 전환한다고 밝혔다. 이에 따라 연간 약 4만호에 달하던 공공택지 민간 분양용지가 모두 민간참여 공공주택 사업으로 전환되게 된다.
국토교통부와 건설업계에 따르면 이번 9·7대책에서 LH 직접 시행으로 전환해 민간참여 공공주택 사업(이하 민참사업)으로 공급될 택지는 주로 수도권 3기 신도시가 주축이 될 전망이다.
현재 신도시 등 공공택지 조성은 택지개발촉진법이 아닌 공공주택특별법을 따르면서 건설 주택의 35% 이상은 공공임대로, 30% 이상은 공공분양으로 공급해야 한다. 공공분양·임대 물량 전체로는 건설주택의 50%를 넘어야 한다.
하지만, 앞으로는 절반도 안 됐던 민간 물량이 사라지면서 공공택지에 건설되는 주택 전체가 공공주택으로 채워지는 것이다.
이에 공공택지내에서 민영 아파트로 공급돼야 할 물량이 대거 공공주택으로 바뀌면서, LH 민참사업은 민간이 짓고, 민간 건설사의 브랜드를 붙이지만 유형상 공공주택이 된다. 정부는 LH 직접 시행의 긍정효과 중 하나로 분양가 인하 효과도 기대하는 분위기다.
그동안 공공주택이나 공공택지내 민영주택 모두 기본형 건축비가 정해진 분양가 상한제가 적용됐지만 민간은 택지비가 감정가로 공급돼 LH 공공주택(조성원가)보다 높고, 건설사들의 택지비 기간 이자나 연체료 등의 가산비도 분양가에 추가됐다. 자재도 LH는 저렴한 관급자재를 사용하지만 민간은 사급자재를 사용해 분양가 인상 요인이 된다는 것이다.
이 같은 방침이 나오면서 건설사 입장에서도 직접 분양했을 때보다 시행 이익은 줄지만 토지대금을 납부하기 위한 높은 프로젝트파이낸싱(PF) 이자 부담이나 미분양 리스크는 사라지게 된다.
하지만, 미분양도 LH가 떠안아야 한다. 11일 한국경제 보도에 따르면 국회 국토교통위원회 소속 더불어민주당 박용갑 의원이 LH로부터 제출받은 자료에서는 최근 3년간 LH가 민간에 공급한 수도권 공공택지 가운데 총 116만3244㎡(약 35만평)에 달하는 45개 필지의 계약이 해지됐다. 이들 택지에서 공급 가능한 주택은 2만1612가구 규모에 달하고 해약 금액도 4조3486억원 수준이다.
2022년 2개 필지·383억원 수준에 불과하던 해약 택지는 2023년 5개 필지·3749억원, 2024년 25개 필지·2조7052억원으로 급증했고, 올해도 7월까지 13개 필지·1조2303억원을 넘어섰다. 공사비 급등과 고금리, 건설경기 침체가 겹치면서 민간 사업자들이 사업을 포기했기 때문이다.
이에 이러한 환경 속에서 실제로 LH에 부담이 될 수 있다는 지적도 나온다고 전했다.
더퍼블릭 / 김미희 기자 thepublic3151@thepublic.kr