10·15 대책, 서울 외곽 실수요자 '직격탄'… 노도강 거래 사실상 마비

[더퍼블릭=양원모 기자] 정부가 지난 15일 발표한 부동산 대책의 여파로 서울 외곽 주거지역의 거래가 빠르게 위축되고 있다. 토지거래허가구역이 대폭 확대되면서 실수요자 중심의 지역까지 규제 범위에 포함된 게 원인으로 지목된다. 투기 수요 억제 대신 서민층의 주거 이동권을 제한하고, 시장 경직을 초래하고 있다는 분석이다.

서울 노원·도봉·강북 등 이른바 '노도강' 지역은 이번 규제의 직접적 영향을 받고 있다. 토지거래허가제가 적용되면서 거래 절차가 복잡해졌고, 매도·매수 문의도 급감했다. 실수요자들이 대출을 통해 이주하거나, 규모를 조정하려던 계획은 대부분 중단된 상태다. 거래가 줄면서 일부 단지는 매매 가격이 하락세로 전환됐다.

24일 한국부동산원 자료에 따르면 올해 들어 노원구 아파트 가격은 1.3%, 도봉구는 0.5%, 강북구는 0.77% 상승하는 데 그쳤다. 같은 기간 서울 전체 평균 상승률 6.11%와 비교하면 크게 낮은 수준이다. 송파구(15.22%). 성동구(13.86%) 등 주요 지역과 비교하면 상승 폭이 1할에도 미치지 못한다.

개별 단지의 실거래가도 약세다. 노원구 상계동 '상계주공13단지' 전용 45㎡는 1월 3억 7500만원에서 이달 3억 4500만원으로 하락했고, '상계주공12단지' 전용 41㎡ 역시 4억 2000만원에서 3억 9000만원으로 낮아졌다. 강북구 미아동 '꿈의숲해링턴플레이스' 전용 84㎡와 수유동 '수유벽산1차' 전용 122㎡도 각각 소폭 하락했다.

시장에서는 이번 대책이 강남권과 외곽 지역 간 규제 불균형을 심화시키고 있다는 평가가 나온다. 강남과 한강벨트 일대는 여전히 자금 여력이 있는 수요층이 거래를 유지하고 있는 반면, 외곽 지역은 실수요 중심의 구조 탓에 시장이 사실상 정체된 상태다. 거래가 중단되면 중개업소 폐업이 증가하고, 지역 경제에도 부정적 파급 효과가 예상된다.

전문가들은 현재의 일률적 규제 방식이 장기적으로 실수요자의 내 집 마련 의지를 약화시킬 수 있다고 보고 있다. 특히 외곽 지역의 중저가 아파트가 규제지역으로 포함되면서 대출 문턱이 높아지고, 청년·신혼부부 등 무주택층의 자금 조달이 어려워질 가능성이 크다. 이에 부동산 시장의 양극화가 심화되고, 실수요 중심의 거래 기반이 약화될 수 있다는 우려다.

대책 대안으로는 실수요층을 대상으로 한 DSR·LTV 완화, 소득 대비 상환 능력 기준 세분화 등의 조치 등이 거론된다. 규제의 목적이 투기 억제에 있다고 해도, 실수요자의 주거 이동까지 막는 현행 구조로는 시장 왜곡이 불가피하다는 지적이다.

업계 관계자는 "10·15대책이 거래 급등세를 단기 진정시키는 효과를 낼 수는 있지만, 외곽 지역의 실수요자에게는 장기적 부담으로 작용할 가능성이 크다"며 "정부가 정책 보완을 통해 실수요 보호 장치를 마련하지 않으면 서울 주택 시장은 다시 한 번 구조적 불균형에 직면할 것"이리고 말했다.

더퍼블릭 / 양원모 기자 ilchimwang@naver.com