[더퍼블릭=김미희 기자]다세대·빌라 등 비아파트 주택 시장에서 전세대출과 및 보증금 반환 문제가 커짐에 따라 주택도시보증공사(HUG)와 한국주택금융공사(HF) 보증 기준을 강화하고 있다.
하지만 이로 인해 2년 전 수도권에서 전세 계약을 맺은 빌라(연립·다세대) 10곳 중 3곳은 기존 보증금으로 신규 전세 대출이 불가능하다는 분석이 나왔다.
28일 부동산 중개·분석업체 집토스에 따르면 2023년 하반기에 체결된 수도권 연립·다세대 전세 계약의 27.3%가 이날부터 시행되는 한국주택금융공사(HF)의 새 전세 보증 기준(공시가의 126%)을 초과하는 것으로 나타났다.
이들 계약의 임대인이 2년 전과 동일한 전세 보증금으로 새 임차인을 구하려고 할 경우 HF 보증서를 이용한 전세 대출이 불가능해진다는 의미다.
지역별로 새 HF의 전세 보증 기준을 초과하는 빌라의 비율은 인천이 45.9%로 가장 높았으며 이어 경기도 36.8%, 서울 21.0%의 순이었다.
이들 가구는 보증금 감액 없이는 동일 조건의 전세 계약에서 대출이 어려워 역전세 및 보증금 반환 분쟁의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 제기된다.
이날부터 HF의 전세 보증은 보증금이 공시가격의 126%(공시가격 적용 비율 140% x 전세가율 90%) 이내인 경우만 가입할 수 있다.
주택도시보증공사(HUG)는 이미 2023년 5월부터 이 기준을 적용해 보증 가입의 문턱을 높였다.
특히 연립·다세대보다 HUG 보증 가입이 어려워 HF 보증 의존도가 높은 다가구주택의 경우 공시가격(개별단독주택가격)이 시세보다 낮게 형성된 경우가 많아 동일 조건 대출 불가 비중은 더욱 높을 것이라고 집토스는 지적했다.
28일 머니투데이 보도에 따르면 이는 임차인이 전세대출을 받지 못하면 기존 세입자가 계약 만료 후 나가도 신규 세입자를 구하기 어려울 수 있다고 전한다. 집주인의 보증금 반환 부담을 증가시키고, 지역 단위로 역전세난이 발생할 수 있다. 다세대·빌라 등 소규모 주택은 담보가 낮아 피해가 연쇄적으로 확대될 가능성이 있다.
또 공시가 기반 주택가격 산정과 실제 거래가 간 격차가 큰 비아파트 시장에서는, 보증 기준 강화가 실제 시장 상황과 괴리를 만든다. 일부 아파트와 달리 KB시세·실거래가 기준이 제대로 적용되지 않아 전세대출과 보증 형평성 문제가 발생한다.
임대인과 임차인 모두 피해를 입으면, 보증금 반환 소송, 금융기관 손실, 지역 부동산 거래 위축 등 사회적 비용이 발생할 수 있다. 특히 서민·청년층 주거 안정성이 크게 흔들릴 수 있고 덧붙였다.
집토스 이재윤 대표는 “HUG에 이어 HF까지 전세대출의 문턱을 높임에 따라 비아파트 시장의 임대인들은 보증금을 낮추지 않으면 새 임차인을 구하기 어려워질 것”이라며 “기존 임차인에게 보증금을 제때 돌려주지 못하는 사례의 급증으로 이어질 수도 있다”고 분석했다.
더퍼블릭 / 김미희 기자 thepublic3151@thepublic.kr