[더퍼블릭 = 이유정 기자] 서울 대치동 은마아파트의 분양가가 역대 최고인 평(3.3㎡)당 7700만원으로 84㎡ 약 26억원, 전용 59㎡ 약 19억원 등 추정 계산됐다. 다만 일반분양 물량이 적어 소유주들의 재건축 부담금도 수억원대에 이를 것으로 전망된다.
17일 서울시에 따르면, 서울시는 강남구 대치동 은마아파트 일대 24만3552㎡를 정비구역으로 지정하고, 지구단위계획(구역) 지형도면 등을 지난 16일 확정 고시했다.
이번 고시에는 지난해 12월부터 시행된 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안에 따라 추정 분양가와 공사비, 조합원 분담금 등도 함께 포함됐다.
이로써 은마아파트는 사업추진 20여 년 만에 기존 28개동, 4424가구 규모에서 최고 35층, 31개동 5578가구로 재건축된다. 이전 대비 늘어나는 1354가구 가운데 678가구는 공공주택으로 676가구는 일반분양으로 공급된다. 건폐율은 50%이하, 용적률은 299.9% 이하가 적용된다.
은마아파트 재건축사업 추정 사업비는 총 5조2135억원으로 공사비는 3.3㎡당 700만원이다. 이에 재건축을 통해 은마아파트 조합이 얻게 될 총 수익은 15조2424억원으로 비례율(재산인정비율)은 100.47%로 확정됐다.
이에 따라 은마아파트의 일반분양가 계산 추정액은 평(3.3㎡)당 7700만원으로 가장 큰 평수인 109㎡ 분양가는 30억원으로 추정되며, 84㎡ 약 26억원, 59㎡는 약 19억원 대에 결정될 것으로 보인다.
이는 재건축 단지 중 역대 최대 분양가를 기록한 반포 ‘래미안 원베일리’(약5653만원)보다 2000만원 이상 높은 수준이다. 또한, 평당 3800만원이었던 둔촌주공 평균 분양가를 고려하면 2배가 넘는 수치다.
비례율은 재건축 재개발의 사업상을 나타내는 지표로, 100보다 높을수록 사업성이 높은 축에 속한다. 비례율이 높을수록 재건축이 끝난 뒤 새 아파트에 입주할 조합원이 내야 할 부담금이 적어진다.
하지만 은마아파트의 경우 조합원들의 재건축 부담금은 수억원대가 될 것으로 보인다. 같은날 서울시가 은마아파트 소유주가 부담하게 될 추정 분담금도 추정 종전가액 76㎡ 19억원, 84㎡는 22억원으로 고시했기 때문이다. 종전가액은 개발이 예상됨에 따라 오른 가격을 제외한 현재 가치를 평가한 감정 금액이다.
예를 들어 84㎡를 보유한 조합원이 동일 평형을 받는다고 가정할 시 추정 종전가액과 비례율(100.47%)을 고려해 1억 1847만원의 분담금을 내야하며, 76㎡ 소유주가 109㎡를 배정받으려면 최대 7억7654만원을 내야하는 것이다.
이처럼 조합원 분담금이 수억대에 달한 배경에는 은마아파트가 여타 반포 저층 재건축 아파트 재건축 사업과 다르게 중층 재건축 단지라 늘어난 일반물량이 많지 않기 때문으로 풀이된다. 정비계획에 따르면, 일반분양 세대수는 총 771가구로 전체 5578가구에 비해 13%에 불과하다.
또한, 원자재 가격 상승에 따른 공사비 상승 여파도 있다. 은마아파트의 공사비는 지난 한 해 동안 재건축 사업이 진행됐던 7곳 단지의 평균 공사비(668만7000원)보다 높은 가격으로 공사비가 측정됐다. 지난 2021년 10월 흑석2구역 재개발사업의 공사비는 765만원이었다.
한편, 고층 건축을 추진할 가능성도 열려 있어 공사비나 조합원 분담금, 분양가 등은 추후 변동될 여지가 있다. 지난해 오세훈 서울시장이 제시한 ‘2040 서울도시기본계획안’에 따라 서울 지역 아파트에 적용됐던 35층 룰이 폐지됐기 때문이다. 은마아파트 또한, 최고 35층으로 표시된 층수를 50층 이상으로 올리는 방안을 검토 중인 것으로 알려졌다.
[사진=연합뉴스]
더퍼블릭 / 이유정 기자 leelyjwo@thepublic.kr
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