[더퍼블릭 = 조병국 더퍼블릭 논설위원] 모든 재화는 시장의 수요와 공급이 접점을 이루는 곳에서 균형가격이 형성된다. 이는 모든 대학의 경제학개론 1강에 나오는 시장경제 원리의 대전제이다.
부동산이라는 특성상 공급과 수요의 시장 반영이 일반 재화에 비해 시간적 불일치가 있다는 점을 감안하더라도, 부동산 역시 경제재이며 이 대원칙은 어김없이 적용된다.
문재인 정부의 부동산 정책은 이 기본적인 경제원리의 대전제조차 고려하지 않았다. 시장수요와 공급을 고려하지 않은 총 24회의 아마추어 정책은 가격 억제는 커녕 부동산 대폭등과 ‘영끌’, ‘패닉바잉’만 자극하였다. 정부의 무능함만 명명백백 드러났을 뿐이다.
정부가 약 18만호의 3기 신도시 개발 카드를 꺼내 들었음에도, 서울 아파트 매수심리는 꺼지지 않고 있다. 왜일까? 바로 ‘수요가 있는’ 공급을 확대하지 않았기 때문이다.
지식과 기술이 중심이 된 3, 4차 산업혁명 시대에 인구는 자연스레 선진 지식과 정보ㆍ기술 인프라, 그에 따른 기업과 인력이 집약적으로 모여있는 곳에 몰리게 되어 있다.
이에 따라 근방의 부동산 시세 역시 타 지역에 비해 높은 가격을 형성한다. 미국 금융산업의 메카인 뉴욕과 실리콘밸리가 있는 샌프란시스코의 부동산 시세가 다른 지역에 비해 최대 수백배 높은 것이 일례이다.
한국은 대부분의 지식·기술 산업이 수도권에 집중되어 있다. 판교를 제외하면 서울의 CBD(광화문 일대), GBD(강남대로와 테헤란로 일대), YBD(여의도 업무지구) 등 중심업무지구에 대한 이동 수요가 압도적이다.
이는 해당 지역 근접성과 이동 편의성이 확보되는 지역에의 주택 공급만이 기존 주택 가격을 안정시키는 대체재로서의 공급효과를 유발할 수 있다는 점을 시사한다.
3기 신도시들이 서울 접근성 개선에 역점을 둔 도시계획이라고는 하지만, 서울 내에서의 이동에 비하면 물리적, 심리적 거리감이 여전히 크다. 참여정부 시절 고안된 2기 신도시 중 강남 접근성이 높았던 일부 신도시를 제외한 대다수가 초기 대규모 미분양의 늪에 빠졌던 것을 보면 알 수 있다.
유일한 해결책으로 수도권에 빠르고 저렴한 교통수단의 완공과 빠른 개통이 중요한 이유가 바로 여기에 있다. 경제학의 아버지라 불리는 애덤 스미스는 지대에 가장 큰 영향을 미치는 요인이 교통이라 했다. 도로가 개통되면 양 지역의 지대 차이가 줄어들고, 교통망이 생기면 운송비가 줄어들어 변두리의 경쟁력을 도시와 유사한 수준으로 끌어올릴 수 있다는 말이다.
결국 신도시 공급을 통한 수도권 부동산 가격 안정화는 도심과 수도권 지역을 빠르게 잇는 교통수단의 성패에 달려있다.
그 중의 하나인 GTX는 기존 2기 신도시가 주택 공급자로서의 역할을 극대화하는 데에도 필수적이다. 예를 들자면 수도권의 파주에는 운정 신도시가 2003년부터 조성되었으나 교통은 여전히 갈 길이 멀다.
운정 신도시에서 서울로 출퇴근하는 이들 다수가 광역버스를 이용하는데, 이른 새벽부터 만차인 경우가 잦고 이마저도 지하철이 파업하거나 눈비로 기상이 악화될 경우 정류소에서만 1시간 이상 기다리는 경우가 다반사다.
서울에서 파주로 돌아오는 광역버스 정류장에 길게 늘어서있는 직장인들의 줄을 보면, 충분한 철도교통의 부재가 2기 신도시 입주민들에게 얼마나 큰 불편을 주고 있는지 여실히 느낄 수 있다.
이런 연유로 GTX의 완공과 개통은 최대한 신속하게 이루어져야 한다. 서두에서 잠시 언급했듯, 부동산은 일반 재화에 비해 공급ㆍ수요 변동이 시장에 반영되는 데까지 시간이 필요하다.
일반 재화의 경우 통상 수요가 증가하면 시장은 바로 공급을 확대하여 균형가격을 유지하지만, 신도시 건설과 비즈니스 중심부로의 신속한 교통망 구축은 그 공급 속도가 일반 재화에 비해 느릴 수밖에 없다. 그 사이 다른 요인에 의해 수요는 또 급증할 수 있다. 결국 조속한 추진만이 답이다. 한번 상승한 부동산 가격이 쉽게 내려가지 않는다는 것을 이미 충분히 보지 않았는가.
마지막으로 언급할 점은 교통수단의 운임이다. 앞서 인용한 애덤 스미스에 의하면 도로 개통의 효과는 지역간의 운송비 절감으로 나타난다.
즉, GTX 요금이 얼마인지에 따라 주택 공급효과가 극대화될 수도 있고 반감될 수도 있다. 향후 실제 개통 시기의 수요자 소득 수준, 물가 수준 등 경제지표에 맞춰 탄력적으로 검토되어야 할 것이다.
더퍼블릭 / 조병국 더퍼블릭 논설위원 webmaster@thepublic.kr
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