[더퍼블릭=홍찬영 기자]새 정부 출범을 앞두고 1기 신도시 정비사업이 '뜨거운 감자'로 떠오른 가운데, 사업의 최대 관건인 용적률 적용 기준에 세간의 이목이 집중되고 있다.
4일 부동산업계에 따르면, 최근 대통령직인수위원회는 1기 신도시 재건축 사업을 중장기 국정과제로 검토한다고 발표했다가, 지역민들을 중심으로 여론이 악화하자 ‘특별법’을 조속히 추진하겠다는 입장을 밝혔다.
특별법엔 인허가 절차 간소화, 안전진단 제도 규제완화, 초과이익환수 완화, 토지 용도변경 및 용적률 상향, 세입자 이주대책 및 재정착 등이 반영될 것으로 보인다
인수위 측은 “일반적인 정비사업은 상당히 장기간이 소요되지만 1기 신도시의 경우 특별법 등으로 소요 기간을 획기적으로 단축하는 것이 가능하다”며 “조속한 정비사업 추진을 위해 노력하고 있다”고 강조했다.
이에 따라 1기 신도시의 재건축에 대한 시장의 관심이 커지고 있다. 사업의 관건은 용적률이 될 것으로 보인다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물 연면적(총면적)의 비율을 의미하는 데, 이 수치가 높을수록 건물의 층수도 높아져 공급량이 많아진다.
윤석열 대통령 당선인은 대선 과정에서 1기 신도시 용적률을 최고 500%까지 높여 10만여가구를 추가 공급하겠다고 공약한 바 있다. 현재 1기 신도시의 용적률 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226% 등이다.
다만 이같은 용적률 상향은 현실적으로 쉽지 않을 것이란 우려가 나온다. 아파트가 모여 있는 신도시에서 고밀도로 개발하면 ‘닭장 아파트’ 풍경이 벌어질뿐더러, 일조권 침해와 조망권 확보도 어려워질 것이란 이유에서다.
또한 용적률 상향 등 규제 완화 기대감으로 단기적으로 집값 급등하거나, 이로 인한 투기 수요도 일어날 것이란 점도 한계로 꼽힌다.
실제 분당, 일산, 평촌, 중동, 산본 등 수도권 1기 신도시 부동산은 현재부터 들썩이고 있는 중이다.
부동산R114에 따르면 1기 신도시 아파트는 대선 전인 올 1월 1일부터 3월 9일까지 0.07%의 상승률을 보였지만, 대선 이후인 3월 10일부터 4월 22일까지의 상승률은 0.26%로 세배 이상 높아졌다.
원희룡 국토부 장관 후보자도 1기 신도시 역세권 용적률 500% 상향과 관련, "어느 특정 지역에 (용적률을) 통으로 500% 준다는 것은 있을 수가 없다"고 일축한 바 있다.
한편 부동산업계에선 새 정부가 투기 수요를 의식해 늘어난 가구 수의 일정 비율을 기부채납받는 조건을 붙일 가능성이 높다고 내다봤다.
여기에 재건축이 오랜 기간 소요되고 초과이익환수제로 거액의 분담금을 내야 될 수 있다는 점에서 1기 신도시 재건축 단지 투자는 신중해야 한다는 시각을 보내고 있다.
더퍼블릭 / 홍찬영 기자 chanyeong8411@thepublic.kr더퍼블릭 / 홍찬영 chanyeong8411@thepublic.kr