[더퍼블릭 = 선다혜 기자] 한국토지주택공사(이하 LH)가 진행하고 있는 민간참여공동주택사업(민간공동사업)을 두고 대형건설사들의 배를 불려주고 있다는 비판이 끊이지 않고 있다.
민간참여형 공동주택은 LH를 비롯한 공공기관이 공공택지를 제공하고, 건설사는 아파트 시공과 더불어 LH와 공동 분양하는 사업을 일컫는다. 즉, LH가 토지를 조달하고 건설사가 분양과 건설을 책임지는 방식으로, 기존에는 시공사 역할만 수행했던 건설사가 공동시행사 역할도 소화하는 것이다.
건설사가 ‘공동시행사’가 됨에 따라서 분양수익 역시 애초에 협약을 맺은 비율에 따라서 배분됐다. 이렇다보니 사업자로 선정된 건설사들이 너무 많은 수익을 가져간다는 지적이 나오고 있다. 사업장에 따라서 건설사들이 분양수익에 80%를 가져가는 경우도 있는 것으로 드러났다.
이에 경제정의실천시민연합(이하 경실련) 측은 대형건설사들이 높은 수익을 배분받는 일이 그 부담을 소비자에게 지우는 것이라는 강도높게 비판하고 있다.
<본지>는 민간공동사업을 진행하면서 건설사들 배불려주기 논란에 휩싸인 LH에 대해서 낱낱이 파헤쳐보기로 했다.
LH보다 건설사들이 ‘수익’ 더 많이 가져가는 구조?
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| ▲과천지식정보타운지구 위치도 |
12일 관련 업계에 따르면 최근 LH가 박근혜 정부부터 주도해 온 민간공동사업에 대한 수익분배 논란 등이 가시화되고 있다. 이 사업에서 발생하는 수익의 많은 부분이 건설사들의 몫으로 돌아가고 있기 때문이다.
민주평화당 정동영 대표가 국토교통부로부터 제출받은 LH공사의 민간참여공공분양 현황 자료에 따르면 LH가 2014~2019년까지 5년 동안 진행한 민간참여공공분양 사업장은 총 40곳이었다. 이 가운데 28개 사업장에서 아파트 분양이 완료됐는데, 2곳을 제외한 26곳에서 민간건설사들이 전체 수익의 절반 이상인 51%를 가져간 것으로 나타났다.
LH가 제출한 아파트별 수익배분비율을 살펴보면 LH공사 44.7%, 민간 55.3%의 수익배분율로 10% 내외 차이에 불과한 것으로 보인다. 하지만 각각의 건별을 놓고 보면 대부분의 사업에서 건설사들이 압도적으로 많은 수익을 가져가는 걸 볼 수 있다. 예컨대 삼호와 우미건설이 시행한 강원도 양양물치강선 2블록 사업의 경우 두 건설사가 전체 수익의 83%를 가져가고, LH의 몫은 겨우 17%에 불과했다.
또 계룡건설, 대우건설, 태영건설이 수주를 따낸 대전효자1블록의 경우 건설사 수익분배율이 79%에 달했고, GS건설, 현대건설이 시공과 분양을 맡았던 논산 내동2 C1블록은 수익률이 74%였다.
이와 반대로 LH가 건설사보다 더 많은 수익을 가져가는 사업장은 10곳으로 전체의 25%도 되지 않았다. 건설사 2곳 이상이 컨소시엄을 구성해 들어간다는 사업이라는 점을 감안한다고 해도, 각 건설사가 가져가는 수익이 LH보다 많은 것이다.
‘공공택지’ 싸게 매입하고 분양은 고가
문제는 이라한 수익분배 구조로는 LH가 사업을 시작했던 목표와 전혀 부합하지 않는다는 점이다. 민간공동사업은 공적자금으로 매입한 토지를 기반으로 주택공급을 하고, 여기서 발생한 수익으로 LH가 공급주택 능력을 더 확충하는 것에 주안점을 두고 있다. 이 같은 선순환 구조로 돌아가기 위해서는 LH가 수익을 월등히 많이 가져가는 구조는 아니더라도, 수익이 건설사에 몰리는 배분구조는 없어야 한다.
일례로 GS건설이 수주를 따낸 과천 지식정보타운의 첫 분양단지인 과천제이드자이의 경우 1순위 청약 접수에서 총 132가구 모집에 2만 5560명이 몰리면서 평균 193.6대 1의 경쟁률을 기록하면서 청양광풍을 불러일으켰다.
이 단지는 지하 2층~지승 25층, 7개동 총 647가구로 조성됐으며, 분양가는 평당(3.3㎡) 2195만으로 결정되면서 ‘로또 분양’이라고 불리기도 했다. 그도그럴것이 과천 시내 기존 아파트는 평당(3.3㎡) 약 4400만원으로, 평균 시세를 고려할 때 절반이었던 셈이다.
하지만 그럼에도 경실련은 LH는 물론 시공과 분양을 맡았던 GS건설 역시 바가지 분양을 하고 있는 것이라고 강도 높게 비판했다.
경실련 측은 “평당 2195만원이 주변시세보다는 저렴할지 모르나 국민의 땅을 강제로 수용해 추진하는 공공택지사업에 비해서는 비싸다”고 지적했다.
그러면서 경실련 측은 “민간이 아닌 공기업에게 강제수용권, 용도변경, 독점개발의 3대 특권을 부여한 것은 저렴한 주택의 지속적인 공급을 통해 기존 집값을 안정적으로 유지하기 위한 것임을 잊지 말라”고 경고했다.
이들의 주장에 따르면 과천지식정보타운의 수용가는 평당 254만원이고, LH 공사가 밝힌 조성원가는 평당 884만원이다. 여기에 조성원가에 금융비용 등이 더한 후 용적률(180%)을 고려한 토지비는 분양 평당 516만원 가량이고, 적정건축비 500만 원을 더할 경우 적정분양가는 평당 1016만 원이 된다고 설명했다. LH공사가 책정한 분양가 2195만원은 경실련의 계산에 비해서 약 2.2배 정도 높았다.
평가항목 대부분이 ‘비계량’?
뿐만 아니라 경실련은 사업자 선정 평가요소 역시도 기준점이 모호하다고 지적하고 있다. LH가 지난 2016년 7월 내놓은 <민간사업자 공모 지침서> 임대주택건설사업 사업 계획서 평가에 따르면 배점기준이 ▲개발계획(500점) ▲재무계획(200점) ▲가격평가(300)점 등으로 총 1000점으로 구성됐다.
총점에서 50%를 차지하고 있는 개발계획(500점)은 세부적으로 계획의 적정성 심사(230점), 주택품질 향상방안(270점)으로 나눠졌다.
계획의 적정성 심사에서는 ▲단지배치·주동계획 (40점) ▲보행 및 차량동선·지하주차장(40점) ▲주거성능강화평면·부대복리시설(40점) ▲지속가능하고 친환경적인 옥외공간(40점) ▲옥내·옥외 설비계획 ▲신혼부부 시범지구 특화설계(30점) 등을 평가했다.
주택품질 향상방안 심사에서는 ▲결로·누수·소음·실내공기질·균열 (40점) ▲신기술·신공법, 공사수급계획 (40점) ▲범죄예방·무장애 설계 (40점) ▲시공성 향상 및 안전시공 방안 (40점) ▲하자보수 및 민원대응계획 등 유지관리계획 (40점) ▲건설산업 상생 주요자재 선정·구매·적용 방안 (30점) ▲건설산업 상생 중소기업 경쟁제품 사용비율 (40점) 등이었다.
자원조달 운용계획은 ▲참여자의 사업수행 실적 (60점) ▲사업비 사정의 적정성 (35점) ▲재원조달 계획의 현실 (35점) ▲자금운용의 안정적 관리방안 (70점) 등이었다.
문제는 1000점 만점 중 700점이나 차지하는 개발계획과 자원조달 운용계획 모두 가격적인 부분과는 연관이 없다는 점이다. 오히려 아파트의 내·외부 설계, 디자인 등과 같이 비가격적인 요소에 배점이 몰린 것이다. 더욱이 이런 항목들은 대부분이 ‘비계량’ 항목들이기 때문에 객관적인 수치로 표시되지 않는다. 이 경우 객관적인 수치를 기반으로 하기 보다는 평가위원들의 주관이 개입할 여지가 커질 수밖에 없어진다.
또 평가항목 중에서 유일하게 ‘객관적인 수치’를 기반으로 하는 가격평가는 1000점 만점에서 겨우 300점에 불과했다. 사업자를 선정함에 있어서 가격 경쟁력이 ‘유의미한 영향’을 미칠 정도가 못되는 것이다.
‘밀실 로비’ 의혹까지 솔솔
가격보다 비가격적인 요소의 비중이 큰 평가방식이었던 만큼, ‘밀실 로비’가 가능했을 것이라는 의혹도 불거지고 있다. 특히 경실련은 건설사마다 경험과 수준이 비슷한 상황에서는 사실상 평가위원들에 대한 로비가 사업자선정을 좌지우지 할 수 있는 구조였다고 봤다.
실제로 사업현황을 들여다보면 대형건설사와 중견건설사가 서로 짝을 바꿔가며 대다수의 사업을 가져가는 현상이 포착됐다.
대우‧대림 컨소시엄의 경우 인천서청 2 5블록을 비롯해 평택소사벌 B1블록, 세종 2-1 M5블록 등을 수주했고, GS·현대건설 컨소시엄은 논산내동2 C1블록, 김해율하2 B1 블록 입찰에 성공했다.
공사규모가 가장 컸던 수원고 등 A1블록은 대우건설·GS건설·금호산업·태영건설 등 재벌 4개 건설사가 컨소시엄을 구성했다. 이외에도 한신공영·금성백조주택, 금호산업·신동아건설, 코오롱글로벌·동부건설 등 중견업체간 컨소시엄을 구성해 세종시 민감참여형 공동주택 사업을 싹쓸이하기도 했다.
경실련 측은 “4대강 사업의 턴키 입찰에 나타났던 방식의 판박이”라고 꼬집었다.
이와 관련해서 LH 측은 <본지>와의 통화에서 "민간참여 공동주택 사업이라는 게 결국 사업 다각화 방식의 일환"이라며 "정상적으로 추진한다고 하면 공동주택용지를 민간에 매각하거나, 자체적으로 건설해서 분양하고 하는 두가지 방법밖에 없다. 하지만 민간참여사업이란 앞서 말한 두 가지 방식 외에 다른 것을 추구하는 것"이라고 설명했다.
그러면서 "이 사업을 진행하는 이유는 분양하는 용지 가운데 사업성이 떨어지거나, 아니면 민간을 참여시켜서 다양하고 창의적인 방법을 시행해야 할 필요성이 있을 때 진행하는것"이라며 "(건설사들이) 너무 많은 수익을 가져간다고 하는데, 공동사업 시행자로 들어가기 때문에 수익만 가져가는 게 아니라 리스크도 같이 가져가게 되는 구조다. 그래서 민간참여 지분율이 좀 높은 곳은 장기미매각 우려가 있거나 사업성이 저조하다가고 판단되는 곳이다. (건설사가 수익을 많이 가져간다는 것은) 너무 수익성에만 초점을 맞추고 반대면은 보지 않는 주장"이라고 말했다.
사업자 선정 과정에 문제가 있었을 것이라는 주장에 대해서는 "LH는 공기관이기 때문에 (부정이 있었다면) 감사원 등에서 조치가 내려졌을 것"이라며 "다수의 업체가 입찰에 참여했다면 당연히 공정하게 선정한다. (밀실 로비 의혹 등은) 그럴 수 있다는 여지가 있다는 주장이지만 정확하게 어떤 근거가 있는 것은 아니다"고 덧붙였다.
아울러 LH 측은 사업자 선정 항목에서 비계량이 많다는 부분은 민간사업자와 협업하는 구조이기 때문이라고 설명했다. 분양이 잘 되기 위해서는 아파트의 '브랜드 파워'가 중요하게 작용하는데 이는 계량화할 수 없다는 것이다.
더퍼블릭 / 선다혜 기자 a40662@thepublic.kr
<사진제공 GS건설·LH>
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