[더퍼블릭 = 김미희 기자] 최근 부동산 특히 주택의 시세가 급상승하고 있다. 매매, 전세, 월세 가릴 것 없이 원하는 가격에 집을 구하기가 하늘의 별따기처럼 어려워졌다. 그런데 이미 계약을 체결했음에도, 매도인이 일방적으로 계약을 파기하겠다고 통보하는 경우가 늘고 있다. 시세가 오르자, 향후 다른 제3자에게 더 비싸게 매도 또는 임대할 기회가 생겼기 때문이다. 그러다보니 계약금 해제나 배액배상 여부에 관하여 변호사의 조언과 상담을 원하는 경우도 크게 증가했다.
대부분의 부동산 매매계약서에는 “중도금(중도금이 없을 때는 잔금)을 지급하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다.”는 취지의 문구가 기재되어 있다. 이는 민법 제565조의 해약금 조항을 반영한 것이다. 계약금이 지급된 상태에서 계약이 해제될 경우 매도인은 또 다른 매수희망자와 계약을 체결하면 그만이지만, 매수인은 다른 부동산을 다시 물색해야 하기 때문에 계약금 해제에 있어서는 매도인에게 더 큰 페널티가 주어진다고 해석된다.
계약금 중 일부만 지급된 경우는 어떠할까? 실제로 지급된 금액이 아니라 계약서에 기재된 계약금 금액 전부가 반환의 기준이 된다. 예컨대 계약서에 기재된 계약금은 1억 원인데, 실제로 매수인이 5천만 원만 지급한 경우, 원칙적으로 매수인은 1억 원을 포기해야 하고, 매도인은 1억 원의 배액인 2억 원을 매수인에게 상환해야 계약을 해제할 수 있다. 다만 그 금액이 부당하게 과다한 경우라면, 법원에서 이를 감액할 수 있다. 일반적으로 계약금이 전체 매매대금의 20%를 넘는 경우라면 법원에 의하여 감액될 여지가 크다.
그렇다면 소위 ‘가계약금’은 어떠한가? 계약 교섭 당시에 계약금 중 일부를 소위 ‘가계약금’으로 지급하는 경우가 많다. 이 또한 명칭만 가계약금일 뿐, 계약금의 일부를 구성하기 때문에 약정된 계약금을 기준으로 해제가 가능하다. 예컨대 약정된 계약금은 1억 원이지만, 그 중 가계약금 1천만 원만 지급되었더라도, 앞서 본 것처럼 매수인은 1억 원을 포기하고, 매도인은 1억 원의 배액인 2억 원을 매수인에게 상환해야 계약을 해제할 수 있다. 다만 이러한 법리는 계약이 유효하게 성립되어야 함을 전제로 하므로, 적어도 목적물과 매매금액 등 중요하고 본질적인 사항에 대한 합의가 이루어진 상황이어야 한다. 단순한 구두 예약의 성질로 지급한 가지급금의 경우에는 이러한 법리가 적용되지 않을 수 있다.
중도금(중도금이 없다면 잔금) 중 일부라도 지급되었다면, 계약금 해제를 할 수 없다. 민법 제565조 제1항은 “이행에 착수할 때까지”를 요건으로 정하고 있는데, 중도금 지급은 이행에 착수로 보기 때문이다. 그래서 매수인은 향후 가격이 더 오를 것이 확실해 보이고, 반드시 계약을 유지하고 싶다면, 중도금 중 일부를 최대한 빨리 지급함으로써 매도인에 의한 일방적인 해제를 방지할 수 있다. 계약에서 정해진 중도금의 지급일자보다 빨리 지급해도 무방하다. 다만 계약서에 중도금을 미리 지급할 수 없다는 특약이 없어야 한다. 따라서 반대로 매도인의 입장에서는 애초 계약체결 당시 미리 이러한 특약을 계약에 명시할 필요가 있다. 이처럼 부동산 계약에 있어 중도금은 매우 중요한 의미를 가지고 있다.
한편 반환되는 계약금에 대하여 세금이 부과될 수 있다. 매도인이 계약금의 배액을 매수인에게 반환할 경우 과세관청은 매수인이 약정된 계약금을 초과하여 돌려받는 돈을 기타소득으로 보고 있다. 매도인이 직접 관할 세무서에 신고하고, 원천징수 세율(현재기준 22% = 기타소득세율 20% + 지방소득세율 2%)에 해당하는 금액을 제외한 나머지를 매수인에게 지급하면 된다. 간혹 세금 문제로 당혹해 하는 매수인들이 있지만, 계약금 배액배상 조항을 악용한 편법증여나 조세회피를 막기 위한 것이니 이해해야 한다. 반면에 매수인이 계약금을 포기한 경우라면, 매도인은 몰취한 계약금에 대하여 종합소득신고만 하면 된다.
이상과 같은 법리는 임대차에도 적용될 수 있다. 일반적으로 임대차계약서에도 계약금 몰취 및 배액배상 조항이 존재하기 때문이다. 이러한 경우 위 내용 중 매도인을 임대인으로, 매수인을 임차인으로 각각 바꾸어 보면 된다.
부산 지역의 법률사무소 제헌 대표변호사 김경덕 변호사는 부동산, 손해배상 분쟁 외에도 민사/형사/이혼/행정 등 각종 법률 분야에서 오랜 기간 사건을 수임해왔다. 대한변호사협회에 부동산과 손해배상 분야를 전문분야로 등록하고 의뢰인에게 차별화된 법률 조언을 제공하고 있다.주로 부산, 경남지역을 중심으로 활동해왔지만, 최근에는 서울, 경기, 대구, 광주 등 전국 각지의 부동산과 이에 관한 손해배상 소송을 담당하고 있다.
도움글 : 법률사무소 제헌 대표변호사 김경덕
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