[더퍼블릭=이현정 기자] 오늘부터 금융당국이 비(非)주택 담보대출 인정비율(LTV) 70% 규제를 전 금융권으로 확대 적용하기로 했다. 그러나 현행 임대사업 수익구조가 바뀌지 않는 한 부동산시장의 금융리스크는 지속 될 가능성이 높다는 우려가 제기되고 있다.
17일 부동산업계 관계자는 임대사업의 수익구조의 실례를 들며 “12억원의 원룸 건물을 세입자 보증금 3억, 대출금 5억, 실투자금 4억원으로 매매하면 이자를 제외한 연간 임대수익은 3500만원일 경우 투자수익률은 8.7%(실투자금을 임대수익으로 나눈 비율)가 된다”고 말했다. 그러나 “같은 건물을 대출을 받지 않고 본인 투자금 9억원과 보증금 3억원으로만 매매하고 연간 5500만원의 임대수익을 얻을 경우 투자수익률은 6.1%로 2.6%포인트 줄어든다”고 설명했다.
즉 대출을 받아 건물을 살 경우 더 높은 수익률을 거둘 수 있다는 것이다. 장기간 이어진 저금리 기조로 임대수익을 목적으로 하는 부동산투자자들은 최대한 부동산담보대출에 의지하게 됐다.
또한 건물의 담보대출이 줄어드는 것을 막기 위해 근저당권 설정까지 승계하는 거래 구조는 대출의존도를 낮출 수 없다는 것이 업계의 분석이다.
예를 들어 5억원의 담보대출이 있는 건물을 기존 그대로 매매할 경우 근저당권이 이어지지만 이를 다 갚은 후 매매하게 되면 세입자의 전세보증금이 1순위 채권이 되기 때문에 은행이 기존과 동일하게 5억원의 담보대출을 해주기는 쉽지 않다는 것이다.
이에 부동산업계에서는 LTV 70% 확대·강화는 부동산시장의 대출의존도를 낮추는 근본적인 해결책이 되기는 어렵다고 보고 있다.
여기에 미국의 금리 인상 가능성이 더해져 유동자금과 투자심리가 위축되면서 일부 건물은 가격 급락이 우려되는 상태다.
직방 빅데이터 함영진 랩장은 “부동산시장도 글로벌 경기의 영향을 받고 있다”면서 “금리 인상 가능성이 높을 때 건물주는 대출자금의 비중을 줄이는 등 안전투자 전환이 필요하다”고 언급했다.
전문가들은 담보가치가 떨어지면 금융권은 재평가를 통해 차액만큼의 대출금 상환을 요구할 수 있고 LTV 규제 상한까지 대출을 받은 경우 기존 대출을 연장하기 어려울 수도 있어 관련 여부를 미리 확인해야 한다고 조언했다.
<사진=연합뉴스>
더퍼블릭 / 이현정 thepublic3151@thepublic.kr