[신년특집] 2022 부동산 시장 전망은?...최대 변수는 ‘대선’

지난해 부동산 시장은 그야말로 ‘불장’이었다. 한해 내내 수도권을 중심으로 집값이 가파른 상승세를 보였기 때문이다.

그러나 최근 들어서야 집값 상승폭이 둔화되는 등 조정 조짐이 나타나고 있다. 대출 규제와 금리 인상이 효과를 보였다는 분석이다.

다만 부동산업계에선 이는 일시적인 조정이고, 아직 조정국면에 진입한건 아니라고 보고 있다. 이러한 상황에서 올해 부동산 시장의 향방은 상반기에 치러질 대선이 중요한 변수가 될 것이라는 시각이 팽배하다.

대선 주자인 이재명, 윤석열 두 후보는 250만호 물량 공급과 종합부동산 세 및 양소세 완화 등 세제 개편 손질을 공약했기 때문이다.

<더퍼블릭>은 한국 부동산의 현주소와 미래를 짚어보기로 했다.

지난해 상승률, 노무현 정부 이후 최고치…4분기엔 ‘숨고르기’ 

1일 한국부동산원에 따르면 지난해 누적(이하 12월 둘째주 기준) 전국의 아파트값 상승률은 13.1%로 집계됐다. 2020 6.4% 오른 것과 비교해 2배 넘은 상승률이다.

이 기록은 부동산원이 연간 기준으로 관련 통계를 작성한 2003년 11월 이후 두 번째로 높은 수준이다. 상승률이 가장 높게 나타났던 해는 노무현 정부 시절 때인 2006년(상승률 13.9%)이었다.

특히 지난해는 '버블세븐' 거품 논란을 낳았던 당시와 비슷한 수준으로 아파트값이 폭등했다.

버블세븐은 2006년 당시 강남 서초 송파 목동 분당 용인 평촌 등 부동산가격이 급등한 7개 지역으로 집값의 단기간 상승폭이 높아 거품이 껴있다는 뜻에서 버블이라는 이름이 붙었다.

전문가들은 올해 이같은 부동산대란의 원인이 규제 위주 부동산 정책을 꼽는다. 문재인 정부는 지금까지 모두 26번의 부동산 대책을 발표했는데, 대부분 규제 강화가 주요 골자였다.

한 부동산 관계자는 “매수·매도·보유 3불(不) 거래 규제 정책은 집값 상승을 불러왔다”고 진단했다.

대출 규제와 보유세 부담으로 집을 사려는 수요는 줄어들었지만, 그만큼 집을 팔 때 내야하는 양도세 비율이 올라가 집주인이 매물을 내놓지 않게되자, 품귀 현상이 벌어지며 집값이 폭등했다는 얘기다.

지난해 집값은 수도권을 중심으로 전국적으로 퍼져나갔다. 지난해 가장 높은 상승률을 보인 곳은 ▲인천(8.3→22.3%) ▲경기(10.7→20.6%) ▲서울(0.76→6.4%) 순으로 나타났다.

수도권 자치구별로 보면 평균 30%이상 상승한 지역이 6곳이나 됐다. GTX와 3기신도시 개발이 호재가 겹쳐있는 경기도 의왕이 38.5%로 가장 많은 상승률을 기록했다. 이어 ▲시흥 37.2% ▲안양동안 33.7% ▲인천연수 32.9% ▲안산 32.2% ▲군포 31.5% 손으로 집계됐다.

서울에선 노원구가 9.7%로  강남3구(강남·서초·송파)를 제치고 가장 높은 상승폭을 기록했다.

다만 이처럼 초강세를 보였던 상승세는 지난해 4분기, 10월 기점으로 꺾였다. 당시 금융당국은 ‘가계부채 관리강화방안’을 발표하고 주택담보대출 등 주택관련 신규대출을 옥죈 일환이다.

KB부동산에 따르면 서울아파트 매매수급지수는 12월 둘째주 기준 51.8로 전주 대비 5.6p 하락했다. 이 같은 수급지수는 2019년 6월 둘째주(46.9)이후 가장 낮은 수치다.

조정국면 신호는 아냐…올해도 상승 전망

대다수의 전문가는 현재 상황을 매수세 축소라고 보기보단, 관망이나 숨고르기 상태라고 평가한다. 최근 거래가 감소되고 상승폭이 줄어든 건 부동산 정책을 발표할 때 마다 일시적으로 일어났던 현상이라는 것이다.

즉 잠시 뿐인 시기가 지나면 집값 상승은 다시 되풀이 된다는 설명이다. 이는 단기간에 집값이 너무 오른 피로감과 대출 규제 등이 겹친 결과일 뿐, 근본적인 원인인 주택 공급과 세제 완화 문제가 해결되지 않으면 달라질 게 없다는 것이다.

이에 내년 역시 집값 상승이 멈추지 않을 것이란 분석이 나온다. 교통호재, 저개발지역에 대한 개발이 이루어지는 곳들을 중심으로 상승세가 이뤄질 것이란 전망이다.

대한건설정책연구원에 따르면 내년도 서울 및 수도권의 집값은 10% 이상 오르고 지방 주요 도시도 통상적으로 7% 이상 오를 것으로 전망됐다.

공급 역시 축소될 것으로 전망됐다. 부동산R114에 따르면 올해 서울에서 입주한 아파트는 지난해보다 36.8% 감소한 2만1211가구에 그쳤고, 내년에는 2만463가구로 더욱 줄어들 것으로 전망됐다. 

다만 이는 새 정부가 아무런 정책도 내놓지 않는다는 전제로 나오는 것이다. 내년 치러지는 대선이 부동산 시장의 판도를 바꿀 수 있는 요소로 작용할 것이라는 시각이 많다.

실제 <매일경제신문>이 최근 국내 부동산 전문가 50인을 상대로 실시한 ‘2022년 부동산 시장 전망’ 설문조사에 따르면 응답자 가운데 62%는 내년 부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 변수로 대통령 선거를 전후한 정책 변화를 꼽았다.

기준금리 인상(26%), 전월세 가격(10%)의 응답자 보다 많았던 것이다. 내년 대선이 부동산 시장에는 어떤 영향을 미친다고 보느냐는 질문에 응답자의 41%는 '선거 결과에 따라 부동산 시장이 크게 상승 또는 하락할 것'이라고 예상했다.

22%는 '선거 결과에 상관없이 공약이 쏟아지면서 전국적인 부동산 상승세를 자극할 것'이라고 답했다.

또한  대선 때 예상되는 부동산 정책 화두가 무엇이냐는 질문에 10명 중 7명은 '부동산 세금 완화'를 지목했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "내년 3월 대선 결과에 따라 부동산과 관련된 개발 방식과 세금 정책의 큰 방향이 결정된다"며 "특히 보유세 완화와 다주택자 양도소득세 중과 유예 방안이 최종 확정되면 매물 출회 여부에 큰 영향을 줄 것"이라고 설명했다.

‘공공’과 ‘규제 강화’ vs ‘민간’과 ‘규제 완화’ 

지금까지 일 년에 공급되는 주택물량이 40~50만호 정도였던 것을 감안하면 5년 임기 내 250만호 공급은 특별하게 늘어난 물량은 아니다.

다만 두 후보의 공급방식에는 차이가 있다는 것이 눈에 띈다. 이재명 후보는 ‘공공’을 윤석열 후보는 ‘민간’을 방점으로 공급을 추진하겠다고 밝혔다.

우선 이재명 후보는 250만호 중 100만호를 ‘기본주택’으로 공급하겠다고 약속했다. 기본주택은 저렴한 임대료로, 중산층도 역세권 33평형 아파트에 최장 30년 이상 거주 가능토록 만들겠다는 복안이다. 

여기에 장기임대, 토지임대부 분양주택 등을 공급해 현행 5%에 불과한 공공임대주택 비율을 10%까지 확대하겠다고 공언했다.

윤석열 후보는 재개발·재건축 규제를 풀어 민간의 주택공급을 활성화하는 데 우선순위를 두고 있다.또한 임대 보단 주택구입 기회 확대에 초점을 맞췄다. 

‘원가주택’(5년 거주 후 국가에 매각해 시세차익 70% 보장)30만호, ‘역세권 첫집’(무주택 가구 위한 공공분양주택) 20만호 등을 공급키로 했다.

특히 ‘역세권 첫집’은 역세권 인근에 위치한 민간 재건축 아파트 단지의 용적률을 300%에서 500%로 높이는 대신 증가한 용적률의 절반을 기부채납 받아 공공분양 형태로 공급하는 방식으로 구상됐다.

아울러 부동산 규제 방안에 대해서도 두 후보의 공약 내용은 갈렸다. 이재명 후보는 ‘규제’를, 윤석열 후보는 ‘완화’에 초점을 맞췄다.

이재명 후보는 국토보유세를 도입해 현재 0.17% 수준인 부동산 보유 실효세율을 1% 수준까지 끌어올리겠다는 공약을 제시했다.

또한 주택도시부를 신설해 정책 기능을 통합하는 한편, 부동산감독원을 설치해 투기에 대한 감시와 통제 역시 강화하겠다는 방침이다.

윤석열 후보는 1주택자에 대한 양도소득세와 재산세 부담을 줄여 거래를 활성화시키겠다고 공언했다.다주택자에 대해서도 양도세를 한시적으로 감면해 매물을 늘린다는 것이다. 

신혼부부 등 실수요자들 위해선 총부채상환비율(DTI)와 주택담보대출비율(LTV) 규제를 완화하겠다고 약속했다.

현실성 및 실효성에 한계…향후 보완책에 주목해야

다만 부동산업계는 두 후보의 공약의 현실 가능성과 실효성에 대한 의문을 제기하고 있다.

우선 많은 물량의 공급물량을 푼다는 것은 긍정적이지만, 역세권에 적게는 몇십만호, 많게는 몇백만호의 공급 물량을 지을 토지가 과연 있냐는 것이다.

즉 전체 공급물량을 정해놓고 어중간하게 끼워맞추는 것이 아니라, 각 지역별·사업지별 가능물량 구체적으로 합산해야 한다는 목소리다. 두 후보는 아직 공급 위치와 시기 재원 등 구체적인 계획을 마련하지 않은 상태다.

또한 부동산업계는 윤석열 후보가 제시한 용적률을 높이는 도심고밀개발에 대해서도 심도깊은 논의가 필요하다고 제언했다. 공급 정책을 펼칠 시에 노후도심의 고밀개발을 무조건적으로 추진하는 것은 지양해야 한다는 것이다.

도심에는 고밀개발이 적합한 곳과 그렇지 않은 곳이 있는데, 전자에 해당하는 지역에서 주민들의 의향이 확고한 방향으로 추진하는 등 세밀한 부분에 대해 신경을 써야 원활한 공급이 이뤄질 수 있단 얘기다.

여기에 균형있는 세제 규제 조절도 필요할 것으로 제기됐다. 특히 이재명 후보가 내건 국토보유세는 재산세, 종부세에 더해 ‘징벌 과세’라는 반대 여론이 첨예하다보니 세재 개혁이 필요하다고 업계는 진단한다.

국토보유세는 건물을 뺀 토지에 세금을 물리는 과세다. 이재명 후보는 국토보유세로 부동산 불로소득을 사회가 환수한 뒤, 이를 기본소득 재원으로 쓰겠다는 것이다.

그러나 부동산업계는 세제 강화를 통한 투기 차단은 문재인 정부에서 이미 실패한 정책이란 점에서 집값 안정에는 큰 의미가 없다고 지적하고 있다.

결국 주택가격이 더욱 상승하면, 다주택자들은 세금 다중부과로 힘들어서 가지고 있는 매물을 전월세로 전환하는 추세가 강화된다. 이렇게되면 전월세 상승의 부담은 결국 임차인들이 떠안게 될 것이라는 우려도 커진다.

이은형 대한건설정책 연구원은 “현재처럼 모든 집값이 다같이 오른 상태에서 국토보유세 등 불로소득환수같은 개념이 적용되면, 거주이전의 자유가 박탈되는 결과가 도출될 수 밖에 없다”면서 “이렇게 되면 현 정부 추세와 똑같이 매매는 감소하면서 신고가는 갱신되는 상황이 초래된다”고 말했다.

결국 내년 부동산 전망은 대선이 중요한 변수로 작용하지만, 이처럼 후보들의 공약이 실현이 가능한지, 실효성이 있는지에 대한 문제는 지속적으로 나오고 있는 실정이다.

대선이 코앞으로 다가온만큼, 두 후보는 향후 자신들이 내놓았던 공약을 더 구체화하거나 새로운 대책을 발표할 것으로 보인다.

이에 부동산 수요자들은 공약의 내용 그 자체보다도 누가 더 실현 가능한 합리적인 대안을 제시하는 지를 면밀히 살펴보고, 표를 던져야 한다는 시각이 모아지고 있다.

더퍼블릭 / 홍찬영 기자 chanyeong8411@thepublic.kr 

더퍼블릭 / 홍찬영 chanyeong8411@thepublic.kr