세재 개편안 앞두고 자산가들, ‘재산 리모델링’ 돌입…보유세 낮고 양도세 높은 구조가 결국 ‘거래’ 잠그나

[더퍼블릭=김미희 기자]서울 전역 및 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶고 주택담보대출 조건을 강화한 정부의 ‘10·15 부동산 대책’이 별다른 효과를 거두지 못할 것이라는 시각이 과반이라는 여론조사 결과가 나오는 등 부동산 규제 정책이 힘을 받지 못하는 분위기다.

일각에서는 시장이 관망세로 돌아선 만큼 추이를 지켜봐야 한다는 분석도 나오고 있지만 시장이 이미 부동산 가격이 ‘상승’ 기대가 멈추지 않고 있다는 분석도 나온다.

이에 결국 정부에서 ‘세금’을 꺼내들 수 있다는 분석도 나오는데, 최근 3년간 낮아졌던 보유세와 거래세가 다시 높아지는 것이 아니냐는 것이다.

지난 8월 김용범 대통령실 정책실장을 시작으로 공식화된 ‘보유세 강화’ 발언은 지난 19일에 구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관의 발언으로 또다시 쐐기를 박는 모양새다.

구 부총리는 “부동산 보유세 강화는 납세자의 부담 능력에 맞게 공평 과세를 해야 하는 조세원칙인 ‘응능부담’ 원칙에 해당한다”며 “다주택뿐만 아니라 고가의 1주택자도 봐야 한다, 집값이 50억원이면 1년에 5천만원씩 보유세를 내야 하는데 연봉의 절반이 세금으로 나간다면 버티기 어려울 것”이라고 말했다.

3일 시사저널 보도에 따르면 우리나라의 보유세 부담이 다른 국가들과 비교해 상대적으로 낮은 것은 사실이다. 부동산 관련 세수 총액을 민간 보유 부동산 자산 가치 총액으로 나눠 계산하면, 경제협력개발기구(OECD) 회원국 평균은 0.33%다. 그러나 우리나라는 이의 절반에도 미치지 못하는 0.15% 수준이다. 10억원의 가치가 있는 주택을 가지고 있다면, 연간 보유세 부담이 150만원 정도라는 의미다.

미국과 일본은 한국보다 훨씬 높은 수준의 보유세를 시행 중이다. 미국의 주택 보유세(Property Tax)는 전국 평균 실효세율이 0.9%에 달한다. 일본 역시 고정자산세와 도시계획세를 합산해 공시가격 기준 1.7%의 비례세를 부과한다.

실제로 정부 당국자들이 잇달아 보유세 인상의 필요성을 언급한 지난 8월 이후 부동산 증여가 눈에 띄게 늘고 있다.

대법원 등기정보광장 통계에 따르면 지난 9월 서울의 집합건물 증여 건수는 전월(645건)보다 36.5% 증가한 881건으로 연중 최고를 기록했다. 부자들의 ‘재산 리모델링’이 본격화된 것이다...시장에서는 이에 따라 고가·다주택 보유자들이 앞으로 점차 절세를 위해 매물을 내놓을 것이라는 관측이 나온다.

서울을 비롯한 규제지역은 당장 세제개편안이 나오지 않더라도 올해 집값 상승으로 내년도 공시가격 인상에 따른 보유세 인상이 불가피한 데다 공시가격 현실화율 제고나 보유세 공정시장가액비율 상향까지 겹치면 보유세 부담이 세부담 상한까지 급증할 것으로 예상된다.

하지만, 고가주택 보유자는 보유세와 양도세 부담이 모두 커질 경우 시행 전까지는 매물이 나올 수 있지만, 제도 시행 후에는 오히려 양도세 부담 때문에 매물 잠김 현상을 가져올 수 있다.

이 매체 보도에 따르면 우리나라 부동산 과세 체계는 크게 부동산을 매입할 때 내는 취득세, 매매 차익에 대해 내는 양도세, 보유세인 재산세와 종합부동산세 등 4가지로 구성된다.

지금처럼 보유세가 낮고 양도세가 높은 구조에서는 구윤철 부총리의 말대로 거래가 일어나지 않아 잠기는(lock-in) 효과가 발생하게 된다는 점에서 고심이 커질 것으로 보인다.