갭 투자 막으려다 주거비 더 커지나…전세금 부족한 임차인들, 원세‧반전세 전환 ‘우려’

[더퍼블릭=김미희 기자]서울 전역을 포함해 경기 과천·성남(분당) 등 12곳이 토지거래허가구역으로 지정되는 부동산 규제가 시행되면서 전세 매물 품귀 현상이 이어질 수 있다는 지적이 나온다.

앞서 새 정부 출범 이후 대출 규제를 연이어 내놓고 있는데, 이는 기본적으로 서울 강남권과 ‘마용성’(마포·용산·성동구) 등 일부 지역에서 수십억원대 고가 아파트를 사기 위해 거액 대출을 받는 것을 막기 위한 취지다.

앞서 6‧27 대출 규제의 경우에도 다주택자와 갭투자 수요를 제한해 실거주 목적이 아닌 주택 구매에는 금융권 대출을 사실상 막는 데도 초점을 맞췄다. 갭투자에 쓰이기 쉬운 조건부 전세대출도 금지된 바 있다.

이후 9‧27 규제도 이어졌지만 한강벨트를 중심으로 하는 갭투자와 쏠림 현상이 이어지면서 정부가 정부가 10·15 대책으로 서울 전역과 과천·성남·광명·용인·수원 등 37곳을 토지거래허가구역과 조정대상지역·투기과열지구 등 ‘3중 규제’를 내놨다.

부동산R114에 따르면 이번 10·20대책으로 서울 전체 156만8천가구, 경기도 12개 지역 74만2천가구 등 총 230만가구가 규제지역으로 묶이며 타격을 받을 것으로 분석됐다.

이들 지역에선 돈줄도 묶인다. 일단 시세 15억원 이하 아파트는 종전처럼 주택담보대출 한도가 6억원으로 유지된다. 서울 106만여가구(68%), 경기도 65만8천여가구(89%) 등 양쪽 시도 합산 약 171만9천가구, 74.4%에 달하는 물량이다.

지난 9·7대책으로 주담대 한도가 4억원으로 줄었던 강남3구와 용산구의 15억원 이하 아파트는 대출 한도가 6억원으로 2억원 증가하게 됐다.

이에 비해 15억원 초과의 고가 아파트 서울·경기 합산 59만2천가구(25.6%)는 대출이 15억 초과∼25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 감소하면서 자기자금이 충분치 않으며 주택 매수가 힘들게 됐다.

서울의 15억원 초과 아파트는 약 50만7천여가구(32%)로 15억∼25억원 이하가 18.4%(28만7천가구), 25억원 초과가 14.1%(22만1천가구)를 차지한다. 특히 강남구(64.1%), 서초구(60.9%)는 25억원 초과가 60%를 넘어 대출 감소에 따른 타격이 클 전망이다.

하지만 당장 전세계약을 앞둔 임차인들이 피해를 고스란히 볼 수 있다는 지적이 나온다. 갭투자를 막겠다는 의도이지만, 당장 개인 소득에 따라 전세대출이 감소하면 신규 계약을 할 때 대출액이 줄어 전세보증금이 싼 곳으로 이동하거나 월세 전환 수요가 늘어날 수 있다는 것이다.

강동구 둔촌동의 한 공인중개사는 “임차인의 전세자금대출이 막히면 큰 평수나 상급지로 이동이 불가능해지는 것”이라며 “전세금이 부족하면 은행 금리보다 높은 월세로 돌려야 하는 만큼 임차인의 주거비 부담이 커질 것”이라고 말했다.

전세자금이 올랐는데 이 금액을 마련하지 못할 경우 월세로 전환할 수 있어 주거비가 그만큼 증가할 수 있다는 것으로도 풀이된다.