브랜드 ‘네이밍’ 단 민간참여 공공주택 나올까…건설사 ‘미분양 리스크’ 덜지만 이익 줄까 ‘고심’

[더퍼블릭=김미희 기자]정부가 9·7 공급대책에서 즉각 한국토지주택공사(LH)의 공공택지 민간 매각을 중단하고 직접 시행으로 전환하기로 함에 따라 민간참여 공공주택에 관심이 커지고 있다.

약, 연간 약 4만호에 달하던 공공택지 민간 분양용지가 모두 민간참여 공공주택 사업으로 전환되게 된다.

국토교통부와 건설업계에 따르면 이번 9·7대책에서 LH 직접 시행으로 전환해 민간참여 공공주택 사업(이하 민참사업)으로 공급될 택지는 주로 수도권 3기 신도시가 주축이 될 전망이다.

3기 신도시 가운데 2019년 1차로 지정된 남양주 왕숙·왕숙2, 하남 교산, 인천 계양, 고양 창릉, 부천 대장지구 등 5개 지구는 토지 보상이 마무리되며 2023년부터 민간에 공동주택용지가 분양됐지만 아직 미매각된 용지가 남아 있다.

2022년에 2차 3기 신도시로 지정된 광명 시흥지구와 의왕·군포·안산, 화성 진안, 화성 봉담3, 인천 구월2 공공주택지구는 아직 보상도 안된 사업 초기 단계로 민간에 매각 전인 주택용지들이 많다.

이와 함께 화성 동탄·파주 운정 등 2기 신도시 일부와 중소 공공택지에도 민참사업 전환 물량이 포함돼 있다.

국토부는 오는 2030년까지 수도권에서 LH 직접 시행 전환으로 5만3천호, 용적률 상향 등 토지이용 효율화 조치로 7천호 등 총 6만가구를 민참사업으로 내놓을 방침이다. 이들 주택은 민간이 건설하지만 유형상 모두 공공주택으로 분류된다.

현재 신도시 등 공공택지 조성은 택지개발촉진법이 아닌 공공주택특별법을 따르면서 건설 주택의 35% 이상은 공공임대로, 30% 이상은 공공분양으로 공급해야 한다. 공공분양·임대 물량 전체로는 건설주택의 50%를 넘어야 한다.

그런데 앞으로는 절반도 안 됐던 민간 물량이 사라지면서 공공택지에 건설되는 주택 전체가 공공주택으로 채워지는 것이다.

이에 공공택지내에서 민영 아파트로 공급돼야 할 물량이 대거 공공주택으로 바뀌면서, LH 민참사업은 민간이 짓고, 민간 건설사의 브랜드를 붙이지만 유형상 공공주택이어서 청약자격도 LH 공공분양과 같다.

이에 ‘래미안’, ‘더샵’ 같은 이름을 단 민간참여 공공주택 등장에 관심이 쏠리고 있다. 당장 정부는 정부는 LH 직접 시행의 긍정효과 중 하나로 분양가 인하 효과도 기대함에 따라 더 저렴한 가격에 이들 아파트를 만날 수 있다는 설명이다.

그동안 공공주택이나 공공택지내 민영주택 모두 기본형 건축비가 정해진 분양가 상한제가 적용됐지만 민간은 택지비가 감정가로 공급돼 LH 공공주택(조성원가)보다 높고, 건설사들의 택지비 기간 이자나 연체료 등의 가산비도 분양가에 추가됐다. 자재도 LH는 저렴한 관급자재를 사용하지만 민간은 사급자재를 사용해 분양가 인상 요인이 된다는 것이다.

건설사 입장에서도 직접 분양했을 때보다 시행 이익은 줄지만 토지대금을 납부하기 위한 높은 프로젝트파이낸싱(PF) 이자 부담이나 미분양 리스크가 없어 나쁠 게 없는 사업이다.

하지만, 앞으로 분양가를 종전 민참사업보다 낮추거나, 민간 이익을 줄이고 LH 이익을 높이는 쪽으로 사업구조를 전환하면 건설사의 참여율이 떨어질 것이라는 우려 또한 나오는 상황이다.