첫 주택공급대책 ‘9·7’ 따져보니 ‘공공’이 핵심…민간 의존하던 주택 공급 ‘공공’으로

[더퍼블릭=김미희 기자]이재명 정부 출범 이후 6‧27 부동산 규제로 인해 상승폭이 ‘한풀’ 꺾였다는 평가가 나오면서도 추가 공급대책 등이 이를 뒷받침해야 부동산 상승폭을 줄일 수 있다는 분석이 끊이지 않았는데, 7일 부동산대책이 나왔다.

이재명 정부의 첫 주택공급대책인 9·7대책의 핵심은 공공의 ‘역할 강화’로 요약된다. 앞서 이대통령은 지난 6월 국무회의에서 “한국토지주택공사(LH)가 택지를 조성해 민간에 매각하는 구조에 근본적으로 문제가 있다”고 지적하면서 LH 개혁 문제가 화두로 떠올랐다.

이에 LH는 공공택지 매각을 중단하는 대신 자체 시행으로 전환한다. 핵심은 그간 민간에 의존하던 주택 공급을 공공 주도로 공급되도록 공공의 역할을 강화한 것이다. 아울러 노후 공공시설과 유휴부지, 영구 공공임대 재건축 등을 통한 공급을 해법으로 제시했다.

당장, 전세사기 등의 여파로 2022년부터 연립·다세대 등 비아파트 공급 기반이 흔들리고, 분양시장 위축으로 LH의 공공택지내 민간 주택 공급도 감소하면서 전체적인 주택 공급이 심각한 상황이기 때문이다.

반면 민간 건설사들은 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위축, 지방 미분양 증가 등으로 신규 사업 추진에 어려움을 겪으면서 일부 정비사업 외에는 신규 주택 공급을 사실상 중단한 상태다.

이에 정부는 오는 2030년까지 5년간 매년 수도권에 27만가구, 총 135만가구의 주택을 새로 공급한다. 공급 목표치도 종전 ‘인허가’에서 ‘착공’으로 바꿨다.

기존 주택공급 물량은 인허가를 받아놓고 착공을 하지 않아 실제 주택이 공급되지 않는 ‘허수’ 논란이 있었는데, 실제 착공 기준으로 목표치를 변경해 실현 가능성을 높이겠다는 것이다.이에 따라 윤석열 정부의 공급 목표치(2022∼2027년)인 전국 기준 ‘270만+α(알파)’는 사실상 폐기됐다. 대신 수도권에서 2030년까지 5년간 135만호를 ‘착공’한다는 새로운 목표를 제시했다.

정부는 이번 9·7대책을 통해 수도권에 연평균 11만2천호의 주택공급이 추가로 늘어날 것으로 기대했다. 특히 정부가 직접 나설 것으로 보인다. 앞으로 공공주택법이나 택지개발촉진법 등에 따라 토지 수용 등을 통해 조성한 수도권 공공택지내 주택용지를 민간에 분양하지 않고 LH 직접 시행으로 전환한다.

민간이 택지 분양을 받으면 부동산 호황기에는 즉각 분양에 나서지만, 불황기에는 땅만 보유하고 주택 분양을 하지 않아 공급 불안을 유발하는 만큼 LH의 직접 시행으로 전환해 주택을 안정적으로 공급하겠다는 것이다.

정부는 민간에 매각해온 공공택지를 도급형 민간참여사업으로 바꾸면서 2030년까지 수도권에 연간 5만3천호의 공공주택 착공이 가능할 것으로 예상했다. 종전에는 연평균 2만호에 그치던 물량이 7만4천호로 증가해 5만4천가구의 순증 효과가 있다는 것이다. 이는 정부가 예상하는 연간 순증 물량(11만2천호)의 절반에 가까운 수치다.

미분양이 많고 장기간 집값이 하락하고 있는 지방은 공급 확대보다는 수요 확대를 통한 미분양 해소 등으로 수도권과 공급 정책을 이원화한다.

다만, 신도시 등 영향력 있는 공급 확대 방안을 제외한 공공 위주의 공급 정책이 제대로 시장에서 작동할지 여부는 과제로 남았다.

8일 조선일보 보도에 따르면 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “공공 일변도 대책으로, 국내 주택 공급의 80%를 차지하는 민간 건설사의 시장 참여 의욕을 높일 수 있는 정책은 보이지 않는다”고 지적했다. 이 교수는 “LH가 독자적인 시행 노하우를 축적하지 못한 상태여서 주택 공급이 오히려 늦어질 수 있다”고 우려했다.

또 이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 “구체적 사업 대상에 대한 정보도 전혀 없이 ‘앞으로 주택 공급량을 늘리겠다’는 식”이라며 “이런 대책은 과거에도 효과를 내지 못했다”고 말했다.