임대차3 법이 시행되면서 부동산 시장에 혼란이 가중되고 있다. 지역 곳곳 전셋값이 폭등하고 있으며 코로나19와 법 개정안이 복합적으로 작용하여 임대료를 약정한 후 임대인 또는 임차인이 그 임대료의 증액 또는 감액을 청구하는 권리인 ‘차임증감청구권’을 내세우는 이들도 증가하고 있다.
부동산 시장 갈등을 부추기는 임대차 3법 및 부동산 개정안은 임대인-임차인, 권리금 등에 어떤 영향을 끼칠까. 법률사무소 가까이 최유나 부동산 변호사, 변리사와 자세히 알아봤다.
계약갱신청구권제, 전월세상한제 등 임대차 3법 내용과 시행일은
서울 송파구를 주변으로 임대차 소송, 부동산 소송을 진행하는 최유나 변호사는 “논란이 되고 있는 임대차 3법은 ‘주택임대차보호법’ 개정안과 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안을 말한다”고 설명한다.
주택 임대차보호법 개정안은 계약갱신청구권제, 전월세상한제를 담고 있으며, 부동산 거래신고 등에 관한 법률 개정안은 전월세 신고제에 관한 내용을 담고 있다. 주택임대차보호법은 올해 7월 30일 국회를 통과하고 다음 날 국무회의를 통과하면서 바로 시행됐다.
여기서 계약갱신청구권은 세입자에게 1회의 계약 갱신 요구권을 보장해 주는 내용으로, 현행 2년에서 4년으로 계약 연장을 보장받도록 하고 있다. 단 해당 주택에 집주인, 직계존속·비속이 실제로 거주하는 경우 등에는 계약 갱신 청구를 거부할 수 있도록 했다. 전월세상한제의 경우 임대료 상승폭을 직전 계약 임대료인 5% 이내로 하되 지자체가 조례로 상한을 정해두도록 했다.
최유나 변호사는 “주택임대차보호법 개정안인 계약갱신청구권, 전월세 상한제는 개정법이 시행되기 전에 체결된 기존의 임대차 계약에도 소급 적용되므로 이 부분도 확인할 부분”이라고 설명한다.
전월세신고제를 포함한 ‘부동산 거래신고 등에 관한 법률' 개정안의 경우 8월 초 본회의를 통과함에 따라 2021년 6월 1일부터는 전월세 거래 등 주택 임대차 계약을 할 때 임대차 계약 당사자가 30일 이내에 주택 소재지 관청에 임대차 보증금 등 임대차 계약 정보를 신고해야 한다. 단, 전월세신고제가 모든 지역, 주택을 대상으로 하는 것은 아니며 법 시행령에서 대상 지역과 임대료 수준을 정하도록 했다.
임대차 3법으로 인한 부동산 시장 변화와 대안
임대차 3법으로 인해 부동산 시장에 혼란이 가중되면서 각종 사례에 대한 대응이 더뎌지고 있다. 때문에 임대인이든 임차인이든 본인의 사례에 적용될 법률을 미리 확인하고 대응책을 세워 둘 필요가 있다.
앞서 언급한 바와 같이 개정안 부칙상 ‘개정법률 시행 당시에 존속 중인 임대차에 대해서도 적용’한다는 규정이 있으므로 임대차 3법은 기존 전세계약에도 적용 된다. 단, 집주인과 이미 합의했거나 구두 계약을 한 경우, 계약 갱신 거절 통보를 미리 한 경우 등 여러 이유로 소송이 제기되면 사실 관계를 다퉈야 한다.
최유나 변호사는 “또 계약서상 임대인, 임차인이 사전에 계약 갱신에 대한 요구를 하지 않겠다고 명시 하고 합의했다고 하더라도 개정안에 따라 2년 뒤에 세입자는 재계약 권리를 갖는다”며 “법 시행 전 세입자에게 불리한 조항을 포함한 계약서를 다시 확인하자는 취지”라고 설명한다.
또한 임대차 법 시행 후 공인 중개사가 임대인- 임차인에게 해당 내용을 상세하게 설명해야 법적 분쟁까지 번질 가능성을 차단할 수 있는 바. 공인 중개사 역시 이러한 내용을 숙지해 둬야 한다. 만약 매수인-매도인 입장이 계약 전에 개정 내용에 대해 제대로 듣지 못했다면 손해 본 부분에 대해 손해배상청구를 할 수도 있다.
최유나 변호사는 “앞으로 임대차 3법과 관련한 부동산 분쟁은 끊이지 않을 것으로 보인다”며 “책임이 누구에게 있는지, 서로의 권익을 확보할 수 있는 방법은 무엇인지 개정안부터 최신 판례까지 꼼꼼하게 따져보고 신중하게 계약을 해야 하며, 분쟁을 방지하기 위해서라도 계약 전 필요한 사항은 없는지 부동산변호사에게 조언을 얻는 게 좋겠다”고 전한다.
한편 법률사무소 가까이 최유나 변호사는 변리사, 세무사 자격증을 보유하고 있으며 중소기업중앙회 경영지원단 법률/지식재산 분야 자문 변호사, 변리사, 서울지식재산센터 및 서울산업진흥원(SBA) 법률 자문 변호사, 서울지방변호사회 중소기업 고문 변호사, 서울시 공익 변호사, 전국경제인연합회(전경련) 자문단 변호사, 분당경찰서 수사민원상담센터 자문 변호사, 서울중앙지방법원, 서울동부지방법원, 대법원 형사 국선변호인 등 폭넓은 법률 활동을 병행하며 다양한 사건을 수임하고 있다.
더퍼블릭 / 김미희 free_003@nate.com