서울 반포 주공아파트 1단지 3주구 재건축 사업. 반포동 1109번지 일대 1490가구를 정비해 지하 3층~지상 35층 아파트 17개동(2091세대)을 공급하는 정비 사업으로 지하철 9호선 구반포역 남쪽 11만 7114㎡(3만 5426평)이 그 대상입니다.
반포3주구 재건축 사업은 총 공사비만 8100억원에 이르기도 하거니와 ‘아크로리버파크’, ‘반포자이’, ‘래미안퍼스티지’ 등 각 건설사 대표 아파트들이 밀집한 반포 일대 마지막 대단지 재건축 사업인 탓에 재건축시장 최대어로 꼽힙니다.재건축시장 최대어로 지목되는 만큼 수주를 위한 건설사들의 과열경쟁을 넘어 혈투로 치닫는 모양샙니다.
당초 반포3주구 재건축 조합은 지난 2018년 7월 시공사로 HDC현대산업개발을 선정한 바 있습니다. 그러나 현대산업개발과 재건축조합(조합) 측은 특화설계와 공사비 등을 두고 이견차를 좁히지 못했고, 지난해 10월 말 현대산업개발의 시공권을 취소한 뒤 새로운 시공사를 유치하겠다고 공약한 현 조합이 출범했으며, 현 조합은 공약대로 현대산업개발과의 시공 계약 취소를 추진한 결과, 지난해 12월 24일 조합 총회에서 현대산업개발의 시공사 지위 취소 안건을 의결했습니다.
현대산업개발의 시공사 지위가 취소됨에 따라 삼성물산과 대우건설, 현대건설, 대림산업, GS건설, 롯데건설 등 국내 내로라하는 건설사들이 현장설명회에 참여하는 등 군침을 흘리기도 했는데, 결과적으로 삼성물산과 대우건설의 2파전 구도가 펼쳐지고 있습니다.
‘구반포 프레스티지 바이 래미안’을 단지명으로 정한 삼성물산은 100% 준공 후 분양을 약속했습니다. 후분양은 공정률 70~80%에서 분양하는 기존 방식과 달리 100% 준공 후에 공급하는 방식으로, 준공시점까지 투입되는 사업비를 삼성 측이 조달하겠다는 입장이어서 조합 분담금이 줄어들게 됩니다.
다만, 후분양은 사업비를 조달하기 위한 금융비용 부담이 커지게 되는데, 업계 최고 수준의 건전한 재무구조로 후분양을 하더라도 안정적인 사업비 조달이 가능하다는 게 삼성물산의 설명입니다.
반포3주구의 3을 의미하는 트라이(Tri)와 눈부시게 뛰어남을 의미하는 브릴리언트(Brilliant)를 합쳐 단지명을 ‘트릴리언트 반포’로 정한 대우건설은 일반분양분을 ‘리츠’에 출자한 뒤 임대하고, 임대기간이 끝나면 매각하는 방식을 제안했습니다.
리츠는 다수의 투자자들로부터 자금을 모아 부동산에 투자한 뒤 발생한 이익을 되돌려주는 부동산 투자신탁을 말하는데, 조합원 분양분을 제외한 재건축 사업의 일반분양을 리츠에 현물 출자해 임대주택으로 운영하고 의무운영 기간 종료 후에 조합이 원하는 분양가로 임의 분양하겠다는 게 대우건설의 설명입니다.
일반분양분 분양가가 낮게 책정될 가능성이 높아 수익성 확보를 우려하는 조합 입장에서는 수익을 성을 높일 수 있는 장점이 있고, 분양가상한제 영향을 최소화 할 수 있는 방식으로 지목되기도 합니다.
그런데 서울시는 지난달 17일 반포3주구 일반분양분 리츠 임대추진을 위한 정비계획변경을 허용하지 않겠다고 밝혔습니다. 리츠 방식에 의한 임대주택 공급 행위가 청약제도를 통해 공정하게 무주택 시민들에게 주택을 공급하고 있는 현행 주택공급 질서를 무너뜨리는 불공정행위라는 이유에서입니다.
대우건설은 리츠 외에도 사업비를 0.9%의 금리로 조달하고, 원활한 사업을 위해 조합이 총회에서 결정한 사업비 외 2200억원을 사업활성화비 명목으로 추가 조달해 주기로 했습니다.
이처럼 반포3주구 재건축 사업 시공권을 따내기 위해 삼성물산과 대우건설이 각축전을 벌이고 있습니다만, 여기에 ‘스타 조합장’까지 등판한데 이어 고소·고발까지 이어지면서 혈투가 연출되고 있는 실정입니다. 이에 <더퍼블릭>이 삼성물산과 대우건설 그리고 스타 조합장까지 얽히고설킨 반포3주구 수주전 난맥상에 대해 짚어봤습니다. <편집자주>
서울시는 지난 2월 21일 서울 반포 주공아파트 1단지 3주구 재건축 사업장을 ‘클린수주 시범 사업장’으로 지정했다.
‘정비사업 시공자 수주전=비리 복마전’이라는 불명예를 뿌리 뽑고, 불공정‧과열 경쟁을 사전에 차단하기 위함이었다.
당시 서울시와 서초구는 클린수주를 위해 재건축 사업장에서 수주를 위한 불공정·과열 경쟁이 감지될 경우 시·구 담당 공무원과 변호사 및 건축기술자 등의 전문가로 구성된 합동지원반을 투입해 입찰제안서 내용의 위반여부 등을 집중 점검키로 했는데, 최근 반포3주구 재건축 수주전에서 과열경쟁이 감지되면서 결국 서울시 등이 지난 12일부터 조사에 착수했다.
합동지원반은 반포3주구 재건축 수주를 놓고 과열 양상을 띠고 있는 삼성물산과 대우건설에 대해 위법사항이 있는지 따져보겠다는 입장이다.
합동 지원반이 조사에 나설 정도로 삼성물산과 대우건설 간 수주경쟁이 격해지고 있는데, 앞서 대우건설은 삼성물산 등을 허위사실 유포 등의 혐의로 경찰에 고소·고발했다.
대우건설이 서울 방배경찰서에 고소·고발장까지 제출한 결정적 배경에는 이른바 ‘스타 조합장’이라 불리는 인물이 자리하고 있다.
통상적으로 서울 주요 재건축 조합장의 경우 500만원에서 많게는 1000만원에 달하는 급여를 받는다고 한다. 여기에 상여금과 판공비를 포함하면 조합장이 사용하는 자금은 연간 1억원을 넘는 경우가 흔하다.
재건축을 흥행시키기라도 하면 재건축 시장에서 서로 모셔가려는 스타 조합장 반열에 올라섬은 물론 어마어마한 성과급도 기대할 수 있다.
일례로 ‘아크로리버파크’의 성공으로 신반포1차 재건축조합 한형기 조합장과 집행부 10명은 총 130억원 가량의 성과급을 받을 것으로 예상된다.
삼성물산-스타 조합장 고소·고발한 대우건설
스타 조합장으로 알려진 이 한형기 조합장이 반포3주구 재건축 사업에서 활동하다 삼성물산과 함께 대우건설로부터 고소·고발을 당한 것이다.
대우건설은 지난 7일 “한 씨는 삼성물산과 공모해 전날(6일) 반포3주구 조합원들에게 대우건설에 대한 허위 사실을 휴대폰 문자메시지로 유포했다”면서 방배경찰서에 고소·고발장을 제출했다.
실제로 한 조합장은 지난 6일과 7일 이틀에 걸쳐 대우건설과 현 반포3주구 재건축 조합 집행부를 비판하는 장문의 문자메시지를 조합원들에게 보냈는데 ▶제 도움으로 선출된 현 조합 임원들에 의해 삼성보다 수백억원 손해인 제안서를 제출한 대우건설이 시공사로 선정될 수밖에 없도록 하는 어처구니없는 사태가 벌어지고 있다 ▶일부 이사들과 조합원들이 불법을 자행하는 대우건설을 옹호한다 ▶(대우건설이)삼성물산보다 훨씬 못하다 ▶대우에게 패한다면 삼성은 심각한 타격과 후유증에 시달릴 것 ▶따라서 삼성은 입찰을 포기하는 것까지 심각하게 고민하지 않을 수 없을 것 ▶조합원 모두 즉시 조합에 전화해서 항의해 주기 바란다 등 대우건설에는 비판적이고 삼성물산을 옹호하는 취지로 읽혀지는 내용이 담긴 문자메시지를 조합원들에게 보냈다.
한 조합장의 이 같은 문자에 대해 대우건설은 명예훼손 및 수주업무방해 나아가 반포3주구 조합원도 아닌 한 조합장이 조합원 휴대폰 번호를 입수해 문자를 보낸 것은 명백한 개인정보보호법 위반으로 보고 있다.
대우건설은 한 조합장이 자사는 비방하고 삼성물산을 옹호하는 취지의 문자를 조합원들에게 보냄에 따라 한 조합장 뒤에 삼성물산이 있을 것이라 판단하고 한 조합장과 삼성물산을 함께 경찰에 고소·고발한 것이다.
다시 말해 스타 조합장인 한 조합장과 삼성물산이 모종의 관계를 맺고 반포3주구 재건축 수주전에 뛰어들었다는 의심이다.
의혹의 불씨…조합 이사들과의 간담회
대우건설이 한 조합장과 삼성물산의 공모를 의심하는 정황은 또 있다. 한 조합장은 조합원들에게 삼성물산을 옹호하는 문자를 보내기에 앞서 지난달 30일, 조합 이사들과 한 중식당에서 간담회를 가졌다.
한 조합장은 이 자리에서 “지금 삼성이 나한테 뭐라고 하냐면, 삼성은 나하고 뭘 논의하고 있냐면, 이걸(반포 3주구 수주전) 계속 가야되는지 말아야 되는지 지금 둘이 고민하고 있다”며 자신과 삼성물산이 한 팀으로 여겨질 수 있는 취지의 주장을 했다.
한 조합장은 이어 “(조합 집행부가)어떤 결정을 해줘야 나하고 삼성도 결정을 할 것 아니야. 내가 이런 얘기를 (조합 이사들에게)충분히 전달할 자격이 있어. 왜? 이 집행부를 탄생하게 한 절대적인 사람이니까”라고 했다.
또 “어제(4월 29일) 그저께(4월 28일)인가, 두 번째로 (삼성물산)김모 상무랑 다와. 그래서 (삼성물산 수주팀)권모 차장만 안 오고 다 와서 두 번째 대책회의를 했다”며 “왜? 삼성을 내가 데리고 들어왔으니까”라고도 했다.
한 조합장의 이 같은 언급은 본인이 반포3주구 재건축 사업에 삼성물산이 입찰하도록 역할을 했고 이어 지난달 28일 또는 29일, 삼성물산 김모 상무 및 직원들을 자신이 조합장으로 있는 신반포1차 재건축조합 사무실로 호출해 시공사 선정을 위한 대책을 논의했다는 취지로 읽혀진다.
한 조합장의 이날 간담회 발언은 7분 15초짜리 편집본으로 유튜브에 게재돼 있다.
▶조합원들에게 대우건설은 비방하고 삼성을 옹호하는 취지의 문자를 조합원들에게 보내거나 ▶조합 이사들을 만나 자신이 삼성물산을 데리고 들어왔다고 한데 이어 ▶삼성 임·직원들과 대책회의를 했다는 주장까지.
대우건설이 스타 조합장으로 불리는 한 조합장과 삼성물산이 모종의 관계를 맺고 있다고 의심하는 이유다.
“작은 회사도 아니고…래미안 원베일리 조합 방문”
대우건설이 의심하고 있는 ‘한형기-삼성물산’ 공모관계 의혹에 삼성물산은 터무니없다는 입장이다.
삼성물산 관계자는 <본지>와의 통화에서 “삼성물산과 한 조합장의 공모 관계 주장은 다 근거 없는 얘기”라며 “한 조합장이 도와서 마치 삼성물산이 입찰에 참여할 수 있었다 이런 식으로 표현을 하고 있는데, 삼성물산이 입찰 결정을 외부의 조합장 한 분 때문에 결정하는 그런 작은 회사도 아니고, 내부적 프로세스에 의해서 입찰결정을 한 것”이라고 일축했다.
한 조합장이 조합원들에게 보낸 문자메시지와 관련해서는 “조합원들에게 보낸 문자도 한 조합장 개인의 의견이고 삼성물산의 전체적인 입장을 대변하거나 그런 것은 아니다”라고 선을 그었다.
삼성물산 김모 상무 등이 한 조합장을 만나 대책을 논의했다는 주장에 대해서는 “그날(지난달 28일 김모 상무 등이) 방문한 곳은 삼성물산이 시공사로 있는 ‘래미안 원베일리 조합’이다. 원베일리 조합이 4월 20일 착공식을 했는데, 그날 담당 임원이 착공식을 가야 했는데 영업활동 관계로 가지 못했다”고 설명했다.
이어 “그래서 (김모 상무 등이)조합 인사차 (28일 원베일리 조합을)방문한 것인데, 같은 건물에 ‘(한 조합장이 조합장으로 있는)아크로리버파크 조합’이 있어서 마치 한 조합장을 만나러 간 것처럼 비춰진 것”이라고 했다.
즉, 한 조합장이 조합장으로 있는 신반포1차 재건축조합 사무실과 삼성물산이 시공사인 래미안 원베일리 조합 사무실이 같은 건물 같은 층에 위치하고 있고, 지난달 28일 김모 상무 등은 원베일리 조합 사무실을 방문한 것이지 한 조합장을 만난 게 아니기 때문에 대책회의도 없었다는 것.
김모 상무도 지난 9일 반포3주구 대의원회 대상으로 열린 시공사 합동 설명회에서 “(한 조합장을)만난 적 없다”고 했다.
금정빌딩에서 1시간가량 머문 삼성물산 임직원들
다만, <본지>가 확보한 동영상에는 김모 상무 등 삼성물산 임직원들이 한 조합장 사무실을 방문한 것으로 추정되는 장면이 포착됐다.
지난달 28일 오후 3시 40분께 한 조합장 사무실이 위치한 금정빌딩 7층 엘리베이터에서 삼성물산 김모 부장 일행이 마스크를 쓴 채 내리는 장면이 찍혀있고, 4분 뒤인 3시 44분경에는 마스크를 착용한 김모 상무가 엘리베이터에서 내렸다.
약 1시간 뒤인 4시 40분께 김모 상무 일행이 어떤 사무실에서 나와 엘리베이터로 향하는 모습이 포착됐는데, 이들이 나온 곳은 한 조합장의 사무실인 신반포1차 재건축조합 사무실이었다.
아울러 삼성물산은 ‘같은 건물에 원베일리 조합 사무실과 한 조합장이 조합장으로 있는 신반포1차 재건축 조합 사무실이 있어 마치 한 조합장을 만나러 간 것처럼 비춰진 것’이라 주장했지만 원베일리 조합과 한 조합장 사무실 구역은 나눠져 있다.
이와 관련해 한 조합장은 <본지>와의 통화에서 “(김모 상무 등을 만났다는 주장은)사실이 아니다”라면서도 “원베일리 조합과 반포1차 사무실은 같은 층인데, 같은 층이라도 원베일리 조합 사무실과 반포1차 사무실 구역은 나눠져 있다. 같은 복도로 와서 원베일리는 직진을 하고 우리(신반포1차)는 좌측으로 꺾어서 들어온다”며 동선이 다르다고 설명했다.
이처럼 김모 상무 등 삼성물산 임직원들이 한 조합장 사무실에서 약 1시간가량 머물다 나오는 장면이 포착된 동영상 및 원베일리 조합 사무실과 한 조합장 사무실 구역이 나눠져 있다는 점에서 그날 대책회의를 했는지 여부까지는 알 수 없으나 삼성물산 측이 한 조합장을 만났을 가능성에 무게가 실린다.
이는 ‘한 조합장을 만나지 않았다’는 삼성물산 측의 주장과는 배치되는 정황으로 자칫 거짓해명 논란까지 부추길 수 있는 대목이기도 하다.
또한 삼성물산 주장대로 임직원들이 한 조합장의 사무실과 같은 층에 있는 원베일리 조합을 방문했다고 해도 한 조합장을 만났을 수도 있다.
한 조합장의 경우 신반포1차 재건축 조합장이지만 원베일리 조합원이기도 하다. 지난달 28일 삼성물산 임직원들이 인사차 원베일리 조합을 방문했다면 그 자리에 조합원인 한 조합장이 있었을 가능성을 배제할 수 없다는 것.
이럴 가능성에 대해 삼성물산 관계자는 “확인해 보고 연락을 주겠다”고 했지만 끝내 답변은 없었다.
삼성 준법위 삼성물산 방문?
한편, 지난 2월 5일 삼성전자 등 삼성그룹 7개 계열사들에 대한 준법감시활동을 하는 조직, 삼성 준법감시위원회(준법위)가 출범했다.
삼성 준법위는 ▶자녀에게 경영권을 물려주지 않고 ▶무노조 경영방침을 폐지할 것이며 ▶시민사회와 언론 등의 조언과 질책을 열린 자세로 경청하겠다는 이재용 삼성전자 부회장의 대국민 사과를 이끌어냈다는 점에서 주목을 받고 있는데, 삼성 준법위가 지난 13일 삼성물산을 방문한 것으로 전해졌다.
이에 <본지>는 삼성 준법위가 삼성물산을 방문한 것이 사실인지 여부, 방문했다면 삼성 계열사들의 준법경영을 정착시키기 위한 논의 때문인지 아니면 반포3주구 수주전 관련 최근에 불거진 잡음 때문인지 물었으나 답변은 오지 않았다.
더퍼블릭 / 김영일 kill0127@thepublic.kr